Gate Of Anatolia, orta halli tüketiciyi hedefliyor

👤Röportaj: Açelya Özsevim

Bu röportaj dergimizin Kasım 2014 sayısında yayınlanmıştır.

Gayrimenkul sektöründe yatırımcı olarak yeni bir firmasınız ancak farklı branşlarda bir geçmişiniz var. Sektördeki ilerleyişinizden ve yatırımcı tarafına geçişinizden bahseder misiniz?
🔍Kerim ERSAYIN: Yaklaşık olarak 22 senedir sektörün içinde yer alıyorum. 2004 senesine kadar iç mimarlık hizmeti veren bir firmam vardı. 2004 senesinden beri ise konut sektörüne yatırım yapan ve taahhüt eden bir şirket olarak devam ediyoruz. Ülkenin gelişen yapısıyla birlikte 2010 senesinde ACK’yı kurduk. ACK’yı yapılandırırken marka değeri taşıyan ve yüksek standartta proje üreten bir firma olmasını önemsedik. Bu bakışın bir sonucu olan ve şu anda konuştuğumuz ACK’nın Gate of Anatolia projesini oluşturmaya başladık.


İç mimar olarak neden yatırım tarafında olmayı tercih ettiniz?
İç mimarlık hizmetleri verirken insanların ihtiyaçlarını görmeye başladık. Bu ihtiyaçların içinde yaşam alanlarını bizim bu ihtiyaçlara cevap verecek şekilde oluşturmaya başlamamız gerektiğini hissettik ve bununla ilgili de bu projeye adım başladık. Gate of Anatolia’dan önce de 2004’ten bu zamana kadar Ümraniye bölgesinde küçük ölçekli inşaatları yapıyorduk. 
Projeyi hayata geçirdiğiniz ekipten bahseder misiniz?
ACK Yapı’da bir ortaklık söz konusu. Üç ortağız. Azmi Yaşar inşaat mühendisi, Ahmet Güler de bilgisayar mühendisi.

Şöyle ifade edeyim, doğma büyüme İstanbulluyum. Yaptığım işten dolayı İstanbul’un popülasyon hareketini de takip edebiliyorum. Hem ihtiyaçlarını görürken hem de ihtiyaç sahiplerinin nereye doğru hareket ettiğini de gözlemleyebiliyorum. Bu gözlemleri çıkış noktası kabul ederek ciddi bir alt yapı çalışması yaptık. Bu projeyi oluşturmadan önce nerede yapabiliriz, nerede doğru hareket edebiliriz dediğimizde Sancaktepe’yi seçtik.

Projenin mimari tarafını kendi içinizde mi tamamladınız yoksa dışarıdan bir firmayla mı çalıştınız?
Bir konu hakkında bilgi sahibi olabilirsiniz ama her iş uzmanı tarafından yapılınca doğru oluyor. Projenin mimari tasarımı için dostlarım olan Brener Mimarlık ve Deya Mimarlık ile çalıştık. Kardeşime ait olan Küp Mühendislik’ten de ciddi bir destek aldık. Bu projeyi hayata geçirirken hepimiz emek verdik. Tüm detaylarını birlikte çalıştık. Ciddi bir çalışmayla bu proje hayat buldu.
Neden Sancaktepe?
Hitap etmek istediğimiz ve buluşmayı hedeflediğimiz kitleye çok uygun. Bununla beraber devletin yatırımlarının da buraya doğru olduğunu hissettik. Bu hislerimizin de yapılan yatırımları gördüğümüzde doğru olduğunu görüyoruz. Bulunduğumuz noktaya baktığımızda doğru yerde yatırım yaptığımızı düşünüyoruz çünkü burada ciddi sayıda marka projenin oluştuğunu görüyoruz.

“Devlet yatırımlarının buraya olacağı hissettim” dediniz. Bu söyleminizi biraz açar mısınız?
Bir ülkede yaşayıp oradaki insanlara hizmet ederken popülasyonun hareketini de takip ediyorsunuz çünkü dinamik olmak zorundasınız. 1999’da, depremden sonra ciddi bir hareketlenme başladı ve özellikle Ümraniye, Çekmeköy ciddi bir göç aldı. Bu göçün sebebi de bu noktaların ve Sancaktepe’nin, zemin olarak sağlam oluşuydu. Çekmeköy 99 sonrası yapılaşmalarla hakkını doldurdu. Nüfus oralardan başka bir yöne akmalıydı, bu kaçınılmazdı. Metro ve 4100 yataklı devlet hastanesi gibi yatırımların planlanması ise akan nüfusun bölgeye kaymasından sonra gerçekleşti. Bölgeyi uzun zaman izleyen biri olarak bahsettiğim hissiyatın bölgeyi iyi tanımaktan kaynaklandığını söyleyebilirim.
Dairelerin özellikleri neler?
Üzerine basa basa ifade etmek isterim ki biz bu projeyi aileler için üretiyoruz. Hedef kitlemiz büyük markalı projelerle buluşamayan aileler. Marka projelerin hakikaten yaptıkları göz ardı edilemez ama daha elverişli şartların da olması gerektiği ortada. Orta halli alıcının da düzgün planlı, sağlam yapılarda oturmaya hakkı var. İçinde sosyal tesisi olan markalı bir projede neden oturamasın? Biz bunu gerçek kılmak için yüzde 100 satın alma yolunu tercih ettik. Biz bu arazinin toprak sahibi olduk. Toprak sahibi olmamızın maliyet ve tasarım kararlarında özgürleşmemiz konusunda etkisi çok. Lokasyonu daha önceden tespit edip daha önceden yatırım yaptığımız için her türlü maliyet aşağıda.
Böyle olduğu için de biz orta kesime hitap edebiliyoruz. Orta halli aile tipini oluşturan bu yapıyla bir araya gelmeyi istiyoruz. 377 konutun yüzde 60’ını 2+1 daireler oluşturduğu bu projede ana amacımız bu.

Daha çok 2+1’lik aileler miyiz?
Keşke daha çok çoğalsak ama artık 1 ya da 2 çocuklu aile yapısı var. Biz 4 kişinin çok ideal yaşayacağı bir alan oluşturduk. 2+1 ağırlıklı, 1+1 ve 3+1 dairelerin oluşturduğu bir alan. Sadece konut olarak ayırdığımız A1, A2, A3, A4 bloklarımız var. Aslında hepsiyle aynı ama içinde birazcık daha özen gösterdiğimiz, biraz daha farklılaştırdığımız rezidans bloğumuz var.
Bir de ana caddeye cepheli ticari blok olarak adlandırdığımız AVM ve çarşı alanı.

Daire büyüklükleri ve metrekare fiyatları nedir?
2+1’lerimiz brüt 120 metrekare, 1+1’lerimiz 80, 3+1’lerimiz de 156 metrekare. Daire büyüklüklerimiz ideal, çok rahatça yaşanabilecek alanlar.

Civardaki markalı projelere de baktığımızda metrekare fiyatları 3 bin – 3.250 liradan başlar, 4.350 – 4.450 liraya kadar gider. Biz hedef kitlemizle doğru şekilde buluşabilmek için, arsa sahibi olmamızın avantajını da kullanarak, metrekare fiyatı 2.500 liradan satışa çıktık. (Kasım 2014)

Projeniz hangi tüketici tipine daha uygun?
Biz aile projesiyiz. Burada amaç şu, biz insanların yaşsal ve bulunduğu noktalar yüzünden değil, aynı şeyleri hisseden, aynı noktadan hareket eden insanlarla bir araya gelmek istiyoruz. Bizim için olmazsa olmaz komşuluk ilişkilerinin olduğu bir alan oluşturmak. Ana derdimiz ve hedefimiz bu.

Komşuluk ilişkilerinin gelişmesini önemsediğimiz bu projenin, her noktasına güneş giren, balkonlu evler olmasını hayal ettik.

Sancaktepe aynı zamanda yeşilliği bol bir alan.
Tam yanımızda değil ama arkamızda büyük bir orman alanı var. Sancaktepe’de düşük emsalli yapılaşmaya müsaade ediliyor. 16.100 metrekare bir alana inşa edilen projemizin yüzde 78’i de peyzaj alanı olarak düzenleniyor. Bahsettiğim yüzde 78 net peyzaj alanı. Otoparkları tamamen toprak alanı altına konumlandırdık. Bazı projeler yeşil alan içine otoparkları da dahil ederek söylüyor ama bizim peyzaj oranımıza otoparklar dahil değil.  Konut proje ağırlıklı bir projeyiz ama cidden ticari olarak da avantajlı bir lokasyonumuz var.
Kuzey Marmara Otoyolu’nun Sancaktepe çıkışında konumlanıyoruz. Aynı zamanda TEM otoyolu gişelerine de yaklaşık 2 kilometre mesafedeyiz. 2015’te tamamlanacak Üsküdar-Sancaktepe metrosuna 2 kilometre mesafedeyken, 2018’de tamamlanacak Sultanbeyli-Çekmeköy metrosuna çok yakınız.

Projenin içerisinde bir çarşı ve AVM alanı var. Daire sahibi olan dostlarımız hiçbir yere gitmeden kısa bir yürüme mesafesiyle yeme-içme-eğlenme yerlerine ulaşabilecekler. Kendi aileleri ve dostlarıyla burada sosyal hayatlarına devam edebilecekler.
Projenize yabancı yatırımcı ilgisi oldu mu?
Satışlarımızın yüzde 10’luk bir dilimi yabancı müşterilerimize oldu. Projenin şöyle bir özelliği var. Biliyorsunuz daha önceki projelerde de havuz kullanımı var. Ancak biz proje ihtiyaçlarını tespit ederken, açık havuz yerine kapalı havuz tercih ettik. Kapalı havuzları da kadın ve erkek havuzları olarak ayırdık. Fitness, hamam ve havuz alanlarını ayrı olarak dizayn ettik.

Projede kişilerin ailece vakit geçirebileceği bir alan var mı?
Çok büyük bir kafe alanımız var. Kafe alanını sosyal yapının içerisinde oluşturduk. Çocukları da düşünerek 0-3 ve 3-7 yaş aralığındaki çocuklara da çok büyük bir alanı kreş olarak tasarladık.

Hangi ülkelerden kişiler projenizden alım yaptı?
Başta İngiltere ve Suudi Arabistan.

Projenizden ilk etapta alım yapan biri proje bitiminde ne kadar kar elde edebilir?
2016’nın ilk çeyreğinde metrekare fiyatlarımızı 3.250 – 3.350 liradan hesaplarsanız aradaki karı da net olarak görebilirsiniz. Yüzde 40’a varan bir kar oranı yakalamış olacaklar.  Bu fiyatlara ulaşmasında kuşkumuz yok çünkü civar projelerin kaba inşaat fiyatları bunlar. 2015’e ilerlediğimizde aslında çok daha büyük rakamları konuşuyor olacağız.

Bazı firmalar müşterilerine garanti sunabiliyor. Sizin böyle bir hizmetiniz var mı?
Bizim içeride 24 saat hizmet verecek bir teknik organizasyonumuz var. Yönetim hizmetleri de tamamen bizim kontrolümüzde olacak. Zaten standardı yüksek bir bina, tüketici kanununa göre de yapmakla yükümlü olduğunuz bir şey. Bunun yanı sıra marka olarak “biz de varız” diyebilmemiz için mutlaka doğru işler yapmamız şart. Müşteriyi düşünen bir yapı olmazsa olmaz. Tüketici iyi ve kötüyü çok iyi ayırt eder. İyi olan kazanır.
İstanbul’da hangi bölgenin daha kârlı olduğunu düşünüyorsunuz?
2013’e baktığımızda 1 milyonun üzerinde konut satıldığını görüyoruz. Bu rakam Türkiye geneline ait. İstanbul ise bu konut satışı pastasından yüzde 20’lik bir dilime sahip. İstanbul’un taşı toprağı gerçekten altın. İstanbul büyük bir alan ve üzerinde yaşayanların istekleri de çeşitli. Kimi şehir merkezinde olmayı önemserken kimi mümkün olduğunca merkezden uzaklaşmaya çalışıyor. Ama bunların hepsini topladığımızda şehrin içinde şehirden uzak yaşam vadeden yeni yerleşim noktaları öne çıkıyor. Sancaktepe bölgesi yeni bir ilçe olmanın, altyapısı tamamlanmış bir bölge olmanın avantajını da taşıyor. Sancaktepe’den sonra kendini çok iyi ifade edememiş ama hala gelişime açık bir Kurtköy var. Gelişimin Kurtköy ve sonrasında Tuzla’ya doğru hareket edeceğini düşünüyorum.

Kentsel dönüşüm çalışmaları içinde yer almayı düşünüyor musunuz?
Kentsel dönüşümle ilgili bir çalışmaya sıcak bakmıyorum. Çünkü orada varolan bir yapı var ve o yapının içindeki insanlarla bir araya geliyorsunuz. O şekilde olduğunda maliyetlere çok müdahale edemiyorsunuz. Arzu ettiğimiz orta gelire sahip hedef kitleye bu şekilde ulaşamayacağımız için kentsel dönüşüm gündemimizde yok.
Gelecek dönem planlarınızdan bahseder misiniz?
Bu projede buluştuğumuz kişiler projenin devamı olarak yeni projeler gelmesi gerektiğini beyan ettiler. Çok yakın bir zamanda, yakın bir dostumuzla Sancaktepe’nin içinde 220 dairelik yeni bir projeye başlayacağız. Yine orta halli insanlarla buluşacağız.

Büyük markalı projeler genel yapıya çok güzel hizmet ediyor. Biz o yapının içerisinde olmak istemiyoruz. Biz öncelikle Gate of Anatolia’yı bitirip iyi bir projenin öncelikle sahibi olmayı istiyoruz.

Siz yatırımcısı olmasaydınız Gate of Anatolia’dan daire alır mıydınız? Hangi özelliği size bu daireyi aldırırdı?
Küçük ölçekli şeylerin artık çok revaçta olmadığı, kazandırmadığı bir döneme doğru gidiyoruz. Bizimle beraber hareket eden kişiler ciddi kâr ettiler. Kazançlı bir yatırım olmasının yanı sıra kültürel benzerlik taşıyan kişilerin bir arada olduğu bir proje oluşu beni cezbederdi.

Hangi semtte oturuyorsunuz? Orayı tercih etmenizin nedeni nedir?
Sancaktepe’de oturuyorum. Huzurlu bulduğum ve ışık gördüğüm bir yer.

İstanbul dışında başka bir ilde yaşamayı düşünür müsünüz?
İstanbul’da yaşamasaydım İzmir’de yaşayabilirdim. Yapılanmaya ve büyümeye elverişli çok ciddi alanlar var. Bir yatırımcı olarak ilk düşündüğüm kriter bu oluyor. Değerli eş adayımın da burada yaşıyor olması beni bölgeye çeken bir diğer etken.

Başka bir ülkede yaşamayı düşünür müsünüz?
Ben buna hiç gerek duymadım. Ailem uzun süre Almanya’da yaşadı. Sadece gezme amacıyla gittim ama yaşamak için Türkiye’yi tercih ettim.

Evde olduğunuz zamanlarda nelerle uğraşırsınız? Mutfağa giren biri misiniz örneğin?
Çocuklarımla ve dostlarımla bir arada olmaktan çok mutluyum. Dolayısıyla zamanımın büyük bir kısmını onlarla geçiriyorum.

Eve işini taşıyanlardan mısınız?
Asla. İşim evimin kapısının dışında kalır.

Evinizi kim dekore eder?
Bu konuda destek almaya başlarsam orası “ben” olmaktan uzaklaşır. Baş aktör benimdir ama eşimin de fikirlerini önemserim.