KENTSEL YENİLEME PROJELERİNDE SÖZLEŞME ESASLARI

👤ALPEREN DÜLGE Y.Müh. Bahçeşehir Üniversitesi İşletme Mühendisliği Doktora MUHAMMET AŞÇI İşl. Bahçeşehir Üniversitesi Yapı İşletmesi Yüksek Lisans

Kentsel dönüşüm son zamanlarda gayrimenkul sektörünün en revaçta olan taraflarından biri haline geldi. Mevcut kullanılabilir alanların azalması ve eskiyen, doğal afetler sonucunda daha riskli olan veya kalite açısından geride kalmış binaların da artması bunun başlıca nedenleridir.

Bu makalede sırasıyla proje yönetimin genel tanımını ve safhalarını, başarı ölçüsünü ve kriterleri bulacaksınız. Projelerin belli planlama kriterlerinin bilinmesi ise arsa sahiplerinin sözleşmelerdeki maddeleri daha kolay anlayabilmesi için bilmesi gereken şeylerdir ve bu çalışmada bu nedenle planlama kısmı da genel hatlarıyla yer almaktadır. Daha sonra daha detaylı olarak gayrimenkul sektöründe proje yönetimin planlanması ve bunun kentsel dönüşüme uyarlaması anlatılacak. Planlamanın önemli parçalarından biri olan standart sözleşme özetine geçilecek. Projelerde arsa sahiplerinin kolaylıkla anlaması hedeflenerek yazılmış standart sözleşme özeti ve açıklaması yer alacak.

Tüm bu maddelerin birlikte verilmesi ile amaçlanan şey, kentsel yenileme projelerinin hukuki ve proje yönetimi açısından genel bir bakış açısı verebilmektir. Yatırımcı şirket, avukatlar ve arsa sahipleri veya kat malikleri arasında geçen anlaşma süreçlerinde oluşan ya da oluşabilecek terminoloji, süreç veya bilgi anlaşmazlıklarının bu makale ile bir nebze önüne geçmek hedeflenmiştir.

KENTSEL YENİLEME PROJELERİNDE SÖZLEŞMELER
Kentsel yenileme projelerinin yönetimin önemli bir noktası kat maliklerinin yatırımcı firmalar ile hazırlayacağı Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesidir. Proje yönetiminin beş safhasını bu sözleşmelerde bulmak mümkündür. Aşağıdaki özette sözleşme maddelerinin beş safhaya nasıl dağıldığı ve bu maddelerin özetleri bulunmaktadır. Bu tür sözleşmelerin pek çok maddesinde diğer maddelerde belirtilen esaslara göre hareket edileceği yazar. Bu nedenle, maddelerin birbiri ile uyumlu olması önemlidir. Aşağıdaki sözleşme özetinde maddeler içindeki ilgili diğer maddeler yer almayacak, yalnızca açıklaması yapılacaktır. Ayrıca, gerçek projelerde kullanılacak sözleşmelerde yer alacak özel maddeler de bu özette yer almayacaktır. Sözleşme aşağıdaki şu maddeler genelinde özetlenecek ve açıklanacaktır:
• Sözleşmenin Konusu
• Taşınmazın İmar Durumu ve Ruhsat Alınması
• Arsa Payı Devri ve Paylaşım Esasları
• Bağımsız Bölüm Paylaşımı ve Paylaşım Tablosu
• Sözleşmenin ve İnşaatın İmalatının Mali Yönü
• İnşaat Süresi
• Yatırımcının Yükümlülükleri ve Hak Mahrumiyeti (Kira – Taşınma Bedelleri)
• Arsa Sahiplerinin Yükümlülükleri
• İmalatın Teslimi
Düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasının belirli paylarının mülkiyetini, yüklenicinin arsa üzerine inşa edeceği yapının belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında yükleniciye devretmeyi taahhüt etmesidir. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiş bir sözleşmedir. Eser sözleşmesi ile taşınmaz satışı sözleşmesinin özelliklerini taşıyan bir sözleşmedir. Buna göre;

1. Sözleşmenin Konusu
Bu madde yapılacak projenin genel olarak esaslarını tanımlar. Arsa sahipleri ile yatırımcı şirket/ler arasında yapılacak anlaşmanın tanımı ve uyulacak şartlar yer alır. Bu projelerin bağlı olduğu kanun 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi başlıklı kanun ve bu kanuna bağlı alt maddelerdir. Bu kanunda inşaatın hangi hususlara bağlı olacağı yer alır. Bu hususlar, projenin ne tür fen, sanat ve teknik şartnamelere bağlı olacağını belirtir. Proje süreci yine bu maddede tanımlanır ve sırasıyla şu şekildedir:

• Arsa sahipleri ve yatırımcılar proje için belirli bir alan üzerinde anlaşılması
• Bağlı bulunulan kanunlara uygun olarak izin ve ruhsat işlemleri yapılması
• Projenin bitiminden sonra devir işlemleri yapılması

2. İmar ve Ruhsat
Bu maddede projede sırasıyla yapılacak işler sırasıyla aşağıdaki gibidir:
• Yıkım işlemleri: anlaşma sağlanan bölgelerde yıkım için gerekli izinler ve ruhsatlar alınmalıdır.
• Ruhsat projesi: inşaata başlamak ve belediyeden izin almak için çizilen ön projedir.
• İnşaat ruhsatı: inşaata başlamak için alınacak izindir. Burada önemli bir nokta, arsa sahiplerinin binaları boş ve borçsuz olarak teslim etmesi gerekliliğidir. İnşaatı yapacak şirket, bu maddede mücbir sebepleri, hukuki imkânsızlık hallerini ve gecikme nedenlerindeki haklarını saklı tuttuğunu belirtmelidir. Mücbir sebepler, hukuki imkânsızlık hallerini ve gecikme nedenleri ayrı bir maddede belirtilir. Süre uzatımlarının arsa sahiplerinden mi, belediyelerden mi yoksa üstlenici şirket tarafından kaynaklandığı açıkça belirtilmelidir.

Bu sürece ek olarak, proje ve anlaşma şartlarını gerek sağlama alma, gerek proje sonunda oluşabilecek gerek proje nedenli, gerek mevzuat değişikliği nedenli alansal değişikliklerin paylaşılması da taraflar arasında önceden anlaşılması gereken bir konudur.

3. Arsa Payı Devri ve Paylaşım
Bu madde yatırımcı ile arsa sahipleri arasında yapılan bir anlaşmadır. Bu anlaşma ücret veya projede pay olarak çeşitlilik gösterebilir. Anlaşma ücret paylaşımına yönelik ise “Hasılat Paylaşımlı Sözleşme” olarak, arsa payı karşılığına yönelik ise “Arsa Payı Karşılığı Sözleşme” olarak tanımlanır. Taraflar arasında anlaşma sağlandıktan sonra içeriği sözleşmeye yazılır.
Proje sırasında oluşabilecek herhangi bir bedel veya değer değişimi sonucunda yine taraflar önceden anlaşmış ve bunu da sözleşmeye yansıtmış olmaları gerekir. Diğer maddelerde olduğu gibi, oluşan gecikmelerde veya sorunlarda hangi tarafın ne kadar maddi sorumluluk üstleneceği de yine sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

4. Bağımsız Bölüm Paylaşımı ve Tablosu
Bağımsız bölüm proje yapılmak istenen bölgede parselleriyle beraber arazi (fiziki durum, yollar, vs.) ve emlak (kira getirisi, değeri, vs.) koşulları bakımından tespit edilir. Bu tespit, binalar yıkılmadan önce yapılır. Bu bölgelerde oluşacak getirinin ve oluşacak yeni bağımsız bölgelerin paylaşımı yine taraflar arasında ve arsa sahiplerinin payına düşen kısımda kendi içlerindeki anlaşmaya göre yapılır. Mevcut paylaşım esası;

• Hak ediş usulüne göre paylaşım (Ankara Usulü)
• Kat irtifakında yükleniciye payın devri ve arsa sahipleri lehine ipotek tesisine yönelik paylaşım (İstanbul Usulü)
• Değere göre paylaşım vb. modellerle yapılabilir.

İnşaat ruhsatı alındıktan sonra proje kapsamında yapılacak binaların yüzde olarak paylaşımı taraflar arasında belirlenir ve SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) tarafından hazırlanacak rapora göre dağıtımı yapılır. Paylaşılacak alanlar şu şekilde sıralanabilir:

• Yeraltı alanları
• Zemin ve zemin üstü alanlar
• İskân edilebilir birinci bodrum kat ve ona bağlı diğer katlar
• Otopark ve depolar

Paylaşım söz konusu olduğunda ortaya çıkabilecek sorunlar başlıca birden fazla hak sahibi olması veya hak sahibinin var olandan farklı bir şey talep etmesi ise olur. Bu durumlar sözleşmede yer alacak maddelere göre çözülür.

5. Sözleşmenin ve İnşaatın Mali Yönü
Sözleşme safhasında yapılacak masrafları hangi tarafın karşılayacağını açıklayan maddedir. Bu masraflar genel olarak aşağıdaki gibidir. Açıklamalarda ücreti üstlenen taraf belirtilmiştir fakat bu her zaman böyle olmak zorunda değildir. Genel itibariyle yazılmıştır.
Bürokratik: yatırımcı tarafından karşılanır.

• Vergiler: yapılacak olan sözleşmede belirtilmek şartı ile uygulamada genelde proje başlamadan önce arsa sahipleri, tapu devrinden sonra yatırımcı tarafından karşılanır.
• Faturalı giderler: elektrik, su, vb. masrafların iptali ve yeniden kurulumu yatırımcı tarafından karşılanır. Bu binalara kiracı gelmesi halinde bu masrafları kiracı üstlenir.
• İnşaat: bu masrafların tamamı yatırımcı tarafından karşılanır. Yatırımcı, kendisinden kaynaklı olarak doğacak her türlü haksızlıkta maddi yükü üstlenmeyi taahhüt etmelidir.
6. İnşaat Süresi
İnşaat süresi proje yönetimi, kalitesi ve yatırımcı şirketin iş kalitesi, arsa sahiplerinin müşteri memnuniyeti ve tatmini açısından oldukça önemlidir. Genel başlıklarıyla bu süre şu şekildedir:

• Tarafların anlaşmaları
• Gerekli izinlerin alınması
• Yıkım işlemleri ve inşaat ruhsatının alımı
• İnşaat süreci
• İnşaat bittikten sonra iskân alımı

Burada esas olan, 1. madde hariç diğer tüm maddelerde yatırımcının arsa sahibine belli bir süre verebilmesi ve onları gidişattan, oluşan ve oluşabilecek sorunlardan haberdar etmesidir. Burada karşılıklı iyi niyet ve güven de önemlidir fakat sadece buna dayanılarak herhangi bir anlaşma ve iş yürütülemez. Belirtilen sürelerin aşımındaki anlaşmazlıklar bir diğer maddede yer alan sebeplere ve şartlarına göre çözülür.

7. Yatırımcının Yükümlülükleri ve Hak Mahrumiyeti
(Kira – Taşınma)
Yapılacak proje için yatırımcının taahhüt ettiği sorumluluklar burada yer alır. Bu sorumluluklar teklif edilen projeyi teklif edildiği gibi yapmak ve yaparken de işçilikte ve projede kalite ve yönetmelik yükümlülüklerini yerine getirmeyi kabul etmektir. Ayrıca, temsilciler heyetini ve diğer arsa sahiplerini projenin durumu ve gidişatıyla ilgili bilgilendirmek yine yatırımcı şirketin sorumlulukları arasından olmalıdır. Proje süresince sözleşmede aksi belirtilmiş olmamak kaydı ile ev sahiplerinin taşınacağı yerleri yatırımcı şirket belirlenen sürede sağlayamazsa, yine belli bir süre için belirlenen kira bedelini yatırımcı şirket ödeyebilir.

8. Arsa Sahiplerinin Yükümlülükleri
Proje süresince arsa sahiplerinin de bazı yükümlülükleri vardır ve bunlar bu maddede belirtilir. Bu yükümlülüklerin en başında, arsa sahipleri sözleşme boyunca proje kapsamındaki binalarda herhangi bir işlem (satış, devir, vs.) yapamaz. Bu durum bağımsız bölgelerde geçerli değildir. Bu durumun ihlal edilmesi sözleşmeyi sonlandırmak ve yapılan ödemelerin geri ödenmesini ve hatta bazı diğer ödemeleri gerektirir. Bu diğer ödemeler sözleşmede belirtilmelidir. Projeye başlamanın ilk adımlarından olan arazi boşaltımının da sorumluluğu arsa sahiplerine aittir.

9. İmalatın Teslimi
Yatırımcı, işin bitirildiğini arsa maliklerine ve sözleşmede yazıyor ise temsilciler heyetine bildirmelidir ve belirlenen gün içinde incelme yapılır. Kusurlu iş olması durumunda ise yine belirlenen sürede, yatırımcı kusurlu işi düzeltir ve süreç ilk adımdan yeniden başlar. Teslimden sonra kusur bildirimlerde de yatırımcı bu kusurları gidermelidir. Fakat kullanıcı hatalarını yatırımcı üstlenmeyebilir. Bu aşamada bağımsız bölgelerin de teslimi konusunda tarafların anlaşmış olması önemlidir.

Bu adımdan sonra ise kesin kabul işlemi gelir. Bu adım, arsa sahiplerinin yeni binalara resmen sahip olduğunu belgeleyen adımdır ve burada önemli olan, arsa sahiplerinin yapılan işin mevzuata uygun olduğunu kabul ettiğinin belirtilmesidir.
SONUÇ
Temel ve büyük sektörlerden biri olan gayrimenkul sektörünün önemli bir ayağı olan kentsel yenileme projeleri, baştan sona kadar detaylı ve disiplinli bir planlama gerektirir. Bu projelerin en önemli taraflarından biri şehrin kültürel yapısına uygun olarak sürdürülebilir ve söz sahibi tüm tarafların proje esaslarında anlaşmış olmaları gerekliliğidir. Daha önce de bahsedildiği gibi, kentsel yenileme projeleri sadece inşaattan ibaret değildir ve tarafların üzerinde anlaşılması gereken pek çok teknik, ekonomik ve sosyal konu vardır. Bu anlaşmaları sağlamak adına yapılan sözleşmeler, projenin bütün sürecini kapsar ve belirleyici etken olur.  O nedenledir ki kentsel dönüşüm projelerinin önemli safhası olan planlamanın ve bu safhanın arsa sahipleri için en önemli ayağı olan sözleşme kısmının iyice bilinmesi ve anlaşılması gerekir. Projelerin belli planlama kriterlerinin bilinmesi ise arsa sahiplerinin sözleşmelerdeki maddeleri daha kolay anlayabilmesi için bilmesi gereken şeylerdir ve bu çalışmada bu nedenle planlama kısmı da genel hatlarıyla yer almaktadır.