Yeni tasarım ve içeriğiyle okurlarıyla buluşan Türkiye’nin en köklü inşaat dergisi olan İnşaat Dünyası dergisi, Türkiye’nin lokomotif sektörü olan inşaat ve yapı sektörünün uluslararası gelişimini ana misyonu olarak görür ve yıllardır ödün vermediği yayıncılık çizgisini sürekli geliştirerek bu misyonu gerçekleştirmeyi hedefler.

Zorlu Gayrimenkul Genel Müdür Yardımcısı Mehmet Even: Dünyanın En Büyük Gayrimenkul Şirketi Olmaya Hazırlanıyoruz

Zorlu Holding, enerji ve tekstil sektörlerinden sonra 2006’da Zorlu Gayrimenkul şirketiyle girdiği inşaat sektöründe kısa zamanda ilk sıralardaki yerini aldı. Zorlu Center projesiyle Türkiye ve yurt dışında dikkatleri üzerine toplayan şirketin genel müdür yardımcısı Mehmet Even, netleşmeleri halinde İstanbul’daki büyük kentsel dönüşüm projelerinde de yer alabileceklerini söylüyor. Toplamda 6 milyar doları aşan bir gayrimenkul yatırımları olduğunu anlatan ve bu bütçeye sahip bir firmanın şimdiden global bir oyuncu olduğunu vurgulayan Even, İnşaat Dünyası’nın firma ve sektörle ilgili sorularını yanıtladı.

Gayrimenkul sektörüne 2006’da girdiniz. Bu kadar hareketli bir pazara geç girdik dediğiniz oldu mu hiç?

Zorlu Holding bildiğiniz gibi Türkiye’de ciddi iştiraklarıyla var olan büyük bir yapı ve aslında inşaata ilk defa bu projelerle girmedi. İştiraklerini, fabrikalarını, merkez binalarını, ofislerini bugüne kadar hep kendisi yaptı. Grubun büyüklüğünü dikkate alırsanız aslında binlerce metrekare inşaat demek olur. 2006 senesinde Zorlu Grup, gayrimenkul yatırımı ve geliştirmesi yapmak, bunu bir ana uzmanlık edinmek üzere inşaat sektörüne girdi. Burada amacı “tekstil yaptık, tekstil bitiyor; enerjiye geçelim, o da bitiyor; şimdi de gayrimenkule girelim” gibi bir düşünceden çok, gayrimenkulle ilgili Türkiye’ye katmak istedikleriydi.

Bu yaklaşımın kaynağı sayın Ahmet Zorlu’nun bir hayalidir. Ahmet Bey defalarca yurt dışı seyahatleri sırasında, İstanbul’un kent yapılanmasına dair hepimizi üzen şeyler onu da üzmüş ve demiş ki “ben bu konuya ciddi şekilde el atmalıyım ve burada Türkiye’ye, İstanbul’a yakışır eserler yaratmalıyım. Bunları da herkesin yaptığı gibi değil gerçekten nasıl olması gerekiyorsa öyle yapayım.” İşte hikaye burada başlıyor. Zorlu olarak değerli projeler yaratmaya devam edeceğiz. Bu sırf İstanbul ölçeğinde değil, Türkiye ölçeğinde, hatta dünya ölçeğinde olacak. Uluslararası fuarlarda ciddi bir katılımımız var. Birçoğunda önde giden gruplardan biriyiz. Organizasyonları maddi anlamda olduğu kadar fikri anlamda da destekliyoruz.

6 MİLYAR DOLARLIK GAYRİMENKUL VARLIÐI

Bu çerçevede yurt dışında da konut projeleri üretmeyi düşünüyor musunuz yakın dönemde?

Zorlu, gayrimenkulu belli bir nitelikte yapıp sürdürmeyi planlayan bir grup. Öncelikle Türkiye’deki değerleri ortaya çıkarmaya konsantre oluyoruz. Türkiye’nin gideceği çok yol olduğunu düşünüyoruz. Zorlu Center projesinin maliyeti 2.5 milyar dolar. Değeri de 4 milyar doların üzerinde. Levent’te yaptığımız ofis projesi takribi 300 milyon dolarlık bir yatırım. İzmir’deki proje 250 milyon dolarlık bir yatırım. Henüz aktif bir çalışmamızın olmadığı Muğla’da bir arazimiz var. Bu arazi hem bir tatil alanı hem de karma kullanıma oldukça uygun bir bölgede. İzmir Çeşme’de yine benzer niteliklerde başka bir arazimiz var. Bunlar uzun vadeli değerlendirdiğimiz yatırımlar. Böyle baktığımızda aşağı yukarı 6 milyar doların üzerinde bir gayrimenkul varlığına şu anda sahip olduğumuzu söyleyebiliriz. 6 milyar dolarlık gayrimenkul veya herhangi bir yatırımı halihazırda yapmış herhangi bir grup dünya çapında ön sıralarda sayılır.

Değer büyüklüğünün yanısıra kattığımız mantık, çalışma tarzımız ve standartlara baktığımızda da dünya standartlarının üzerinde olduğumuzu düşünüyorum. Biz kendimizi dünyanın en büyük gayrimenkul şirketi olmak için hazırlıyoruz. Bunun için çalışıyoruz.

ULUSLARARASI PİYASADA DA TANINIYORUZ

Bu anlamda Avrupa veya Amerika’dan mimarlar, yatırımcılarla görüşüyor veya çalışıyor musunuz?

Uluslararası farklı organizasyonlara zaten katılıyoruz. Bir kısmına biz gidiyoruz bir kısmına da davet ediliyoruz. Zorlu Center’ın tasarımı için ödül vermek isteyenler oluyor. Mimari, şehir planlaması, iç tasarım, çevreci yaklaşım, karma kullanımların doğru değerlendirilmesi gibi bir sürü farklı konuda hali hazırda 10’un üzerinde hatırı sayılır ödülümüz var. Yeni ödüller kazanmaya da devam ediyoruz. Bu şunu gösteriyor; uluslararası piyasada herkes Zorlu Gayrimenkul’u ve Zorlu Center’ı biliyor. New York Times, Herald Tribune gibi dünya çapında medya kuruluşları da bize yer verdiler. İyi bir şey yaptığınız zaman, yaptığınız şey uluslararası standartlarda ise insanlar sizi buluyorlar. Biz de rahat durmuyoruz, gidiyoruz fuarlara projemizi tanıtıyoruz. Bu kapsamda çok ciddi ilişkiler kurduk. Bize yatırımcı olarak gelmek isteyenler oluyor, bizden ürün temin etmek isteyenler oluyor. Bizim de servis aldığımız firmalar, isimler olabiliyor. Zorlu Center mühendislik anlamında son derece karmaşık bir proje. Her türlü bilgiyi Türkiye’den temin etmek her zaman mümkün olmuyor. Dolayısıyla uluslararası piyasada konusunda iyi olan danışmanlar, mimarlar, mühendislerle çalışıyoruz elbette.

ARAZİ POLİTİKASI TAM İŞLEMİYOR

İstanbul’da yakın gelecekte başta İstanbul Finans Merkezi, Kanal İstanbul gibi dev projelere başlanması bekleniyor. Siz buralarda yer almayı düşünüyor musunuz?

Olabilir. Biz belirlediğimiz temel prensipler çerçevesinde değerlendirebiliriz. Kentsel dönüşüm de bence aynı derecede önemli bir konu. Türkiye’de olması gereken arazi politikasının tam anlamıyla gerçekleşmediğini tespit ediyorum. Normalde arazi spekülatif bir değer. Bununla ilgili çok uzun zamandan beri süregelmiş bir arazi yerleşimi politikası çok net olarak belirlenmemiş. İstanbul özelinde konuşacak olursak, farklı dönemlerde farklı planlar belirlenmiş ama hiçbiri birbirini takip eden şeyler değil. O yüzden arazinin gelişme stratejisi çok net tarifli değil. Birazcık spekülatif ilerliyor. Gelişmiş bir bölge var; onun tarafından sıçrayarak uzaklaşan ve burada delikler açarak büyüyen bir İstanbul var. Bu aslında zararlı bir yapı; çünkü sıçradığı zaman gelişim, aradaki boşta kalan arazileri spekülasyona bırakıyor. Bu da aslında daha kompakt, planlı bir şekilde büyüyecek bir merkezin daha büyük bir çapa sahip olmasına neden oluyor. Bu da hem yapacağınız alt yapı yatırımlarını hem de oluşturabileceğiniz yeterli ve kaliteli büyüklükteki arazilerin sayısını azaltıyor. Kentsel dönüşüm de bu açıdan önemli… Eski yapıları yıkıp araziyi boşaltmanın yanında, her beldenin kendi iç planlamasıyla ilgili daha doğru neler yapılabilir diye düşünmek gerekir.

Bu tür projelere dair fiili bir hazırlığınız var mı?

Hayır, fiili bir hazırlık yok; çünkü henüz net açıklanmış bir plan yok. Üzerinde konuşulan bazı konseptler var ama net ortaya konulmuş bir şey yok. Bizim süreçlerimiz çok kesin olduğu için orada bizim tutabileceğimiz bir şey olduktan sonra üzerinde hızlıca çalışma yapabiliriz. Ama kentsel dönüşüm, yeni projeler, İstanbul’a katkı sunabileceğini düşündüğümüz projelerde yer alabiliriz.

Sektörün yakın geleceğine dair beklenti ve öngörüleriniz neler?

İnşaat alanında Türk firmaları benim görebildiğim kadarıyla son derece büyük bir mesafe kat etti. Dünyada ilk 100 inşaat firması arasında ciddi sayıda Türk firması yer alıyor. Hatta ilk 10 içinde de var. Bu da bize şunu gösteriyor; inşaat son derece teknolojik bir konu. Bu kadar teknolojik bir konuda Türk müteahhitlerinin bu kadar iyi olabilmesi aslında kendilerini teknik donanım olarak da ne kadar iyi yetiştirebildiklerini gösteriyor. İleriye dönük de çok umutluyum. YATIRIMCI İÇİN HER ŞEY NET OLMALI

Zorlu Center’ın hayata geçme aşamalarında bürokratik gecikmeler nedeniyle 150 milyon dolarlık bir faiz kaybınız sözkonusu oldu. Bu süreci biraz anlatabilir misiniz?

Burada birkaç farklı faktör var. Hepimizin bildiği gibi Türkiye’deki kanunlarla ilgili çalışmalar var. Ancak genellikle eski kanunlar, prosedürler olduğu için bazı yeniliklere her zaman açık olamayabiliyorlar. Özellikle imar mevzuatı bir hayli karmaşık bir döküman. Bunun üzerine farklı zamanlarda hazırlanmış imar planları eklendiğinde gerçekten net olmayan bir sürü şey görebiliyorsunuz. Bu da bir yatırımcı açısından büyük bir dezavantaj. Gerçekten neyi yapıp yapamayacağınız bazı durumlarda çok açık ve net gözükmüyor. Oysa ki yurt dışında bu süreçler biraz daha net. Bir yeri değerlendirdiğiniz zaman bir şeyi ne kadar yapıp yapamadığınızı, nereye kadar ve ne kalitede yapabileceğinizi biliyorsunuz. Bu da sizin genel maliyet yapınızı çok doğru bir şekilde oluşturmanızı sağlıyor.

Türkiye’de ise bir kamu kuruluşu tarafından şekline tamamen uygun yapılmış bir ihale var. Bu ihaleye uluslararası bir katılım var. İhalenin bazı şartları var. Arazinin nasıl kullanılması gerektiğini belirliyor bu. Bunun üzerindeki yapının nasıl olması gerektiğini tarifliyor. İmar mevzuatını değerlendiriyor. Kendisinden önceki imar planlarını gözönüne alıyor ve tamamen yatırımcıdan bağımsız olarak hazırlanmış bir paket bu ve ihaleye çıkıyor. Buna uluslararası firmalar iştirak ediyor. Bir kısmı ciddi paralar teklif ediyor, bir kısmı sona kalıyor veya kalmıyor; bunun için ciddi bir yarışmaya giriyor. Bizim ihaleyi kazanmamız sırasındaki rakip firmaların ciddi şekilde devam etmesi sebebiyle grup olarak rakam tabii ki belki biraz daha az verebilecekken daha üst bir seviyeye gelmiş oluyor. Bunları hep kağıttaki şeyleri yazdığı şekilde yapabildiğiniz için sağlıyorsunuz. Fakat bazen böyle olmayabiliyor.

Bir konu tereddüte sebep olur ve bununla ilgili hukuki süreç devreye girerse ve bu süreç tamamen sizin dışınızda gelişen bir süreç olursa, siz de böyle bir durum olmayacağından yola çıkarak bununla ilgili tüm ödemeyi yaptıysanız çok zor durumda kalıyorsunuz. Bu durumda yani belirsiz bir sürece girdiğinizde bedeli öngöremiyorsunuz. Size ne kadar zarar vereceğini bilemiyorsunuz. Bizde de beklemediğimiz şekilde, buradaki açılmış arazinin satışına yönelik davadaki süreç bir süre tıkandığı için ve senelik olarak araziye parayı ödediğimiz için; bunun senelik faizini, durdurduğunuz süreyle aşağı yukarı hesapladığınızda 150 milyon doların üstünde de bir rakama ulaşabiliyoruz. Bu yatırıma girerken ekstradan böyle bir para harcamayı beklemiyorduk. 800 milyon doların dörtte birine yakın bir meblağ. Zaten bir işe girerken en az yüzde 20-25 kar etmeyi beklersiniz. Daha başında toplamda 8’de 1’lik bir kayıp çok ciddi. Hava kötüye gidebilir, ekonomik kriz olabilir vs. Zaten yatırımlar risk ihtiva ediyor. O bakımdan yatırımcının arzu ettiği şey, herşeyin net ve görülebilir olması.

İNŞAATA DOKTOR TİTİZLİÐİYLE YAKLAŞILMALI

Bu tür deneyimleri de dikkate alarak inşaat sektörüne yeni girecek bir firma sizce nelere dikkat etmelidir?

Bu sadece inşaat sektöründe değil, eğer işinizi iyi yapmaya çalışıyorsanız bu netliğin her sektörde olması gerekir. Çünkü her sektörün kendine göre zor dinamikleri vardır. Eğer yatırım yapacak paranız varsa, bununla alabileceğiniz malların miktarı bellidir. Tabii ki o parayla alabileceğiniz finans da belli, kar edeceğiniz rakamlar da. Eğer bunları doğru ölçmeyi biliyorsanız aslında risk faktörünü de doğru hesaplayabiliyorsanız, biraz önce söylediğimiz faktörleri devre dışı bırakırsak çok ciddi bir risk yok. Sektöre yeni girecek bir firmanın bu bilgiyi bünyesinde barındırdığını varsayarsak tabi… Nasıl ki bir doktor ameliyat yaparken belli bir bilgiye sahip olması gerekiyor, inşaata da o saygıyla yaklaşmak zorundayız. Gerçekten tüm o teknikleri bilen insanları bünyede barındırarak ve hep ayakları yere basarak hareket ederseniz yanlış yapma ihtimaliniz sıfıra yakındır.

ZORLU’DA BİR PROJENİN OLUŞUM SÜRECİ

Bir projenin oluşum sürecinde tasarım için ne kadar dahil oluyorsunuz?

Süreç şöyle oluyor; biz önce nasıl bir yatırım yapmak istediğimize, buna ne kadar para harcamak istediğimize ve karakterine karar veriyoruz. Satacak mıyız, kiralayacak mıyız, bunun gibi şeyleri belirliyoruz. Bundan sonra da bütçe belirleniyor ve ardından da bunu sağlayacak en iyi kullanım ve konsept nedir diye araştırmaya başlıyoruz. Şimdiye kadar anlattığım bütün süreci biz Zorlu bünyesindeki kendi ekiplerimizle yapıyoruz. Pazar araştırmaları gibi konularda da danışmanlar kullanıyoruz. Buradan aldığımız bilgiler ışığında da son bir fikre varıyoruz. Bundan sonra da mimarları ihaleye davet ediyoruz. Birkaç mimar üzerinden de bir seçim yapıyoruz. Mimarın seçiminde de proje eğer büyükse “sen mimarisini yap biz statikçiyi, elektrikçiyi, mekanikçiyi ben kendim ayarlarım” tarzında yaklaşmıyoruz. Çünkü biz bir inşaat firması değiliz. Zorlu Gayrimenkul bir gayrimenkul yatırım ve geliştirme firması. Yani inşaatı yapmakla ilgilenmiyor. Ana konsantrasyon alanı gayrimenkule kattığı değer üzerinden para kazanmak. Dolayısıyla bu kadar detaya inersek ana objektifimizden uzaklaşacağız diye korkuyoruz ve daha çok riske gireceğiz diye düşünüyoruz. Bu nedenle de riski daha küçük paketler haline getiriyoruz. Mimarla genel bir anlaşma yapıyoruz, mimar da bu anlaşma çerçevesinde statikçiden elektrikçiye diğer bütün mühendislik planlamasıyla ilgili kısımları kendi kapsamında bulunduruyor. Bunun ardından da “herkes hata yapabilir, hata olmasa da daha iyi nasıl yapabiliriz diye sorgulamak gerekir” diye bu aktiviteleri kontrol edecek ve bize bunları raporlayacak bir proje yönetim grubu belirliyoruz. Bu grup da mimarların hazırladığı dökümanları kullanım, yeterlilik, kalite, bütçe gibi kalemlerden inceleyip bize bunlarla ilgili düşüncelerini söylüyor. Bunun sonunda da biz dahil oluyoruz ve artık müteahhitlik sürecine giriyoruz. Proje yönetim firması inşaat başladıktan sonra getirdiğimiz müteahhit firmanın da denetlemesi, takibi ve izlemesini gerçekleştiriyor. Genellikle birlikçe çalıştığımız müteahhitler anahtar teslim müteahhitleri; çünkü birkaç yüz milyon dolarlık işlerden bahsediyoruz. Orada onlara vereceğimiz komisyon, aldığımız risklere oranla daha ucuz. O bakımdan kendileri de alt taşeron kullanarak anahtar teslim olarak projeyi teslim ediyorlar.

Zorlu Gayrimenkul’ün diğer projeleri de Zorlu Center’ın tasarımı için geçtiği süreçlerden geçiyor mu?

Zorlu Center, dünyada da benzeri az olan bir projedir ve biz de ona hakettiği değeri verdik. Diğer projelerimiz değersiz mi, değil tabii. Ama burada şunu yapabiliyoruz. Belli kalitedeki bir mimarın bir şeyi yapıp yapamadığını ölçmeye gerek yok. Yapabildiğini ispat etmiş insanlar zaten. Onlarla çalıştığınız zaman “acaba bir kere daha bunu yapabiliyor mu” diye sorgulamıyorsunuz. Zorlu Center’daki mimarlarımızdan biri olan Murat Tabanlıoğlu’yla Levent’teki ofis projemizde birlikte çalışıyoruz. Kendisi ve eşi Melkan Tabanlıoğlu son derece değerli mimarlar. Onların ekibiyle orada fikir alışverişinde de bulunarak bir proje hazırlıyoruz. Mimarın kalitesinin buna yeterli olduğunu düşünüyoruz. Aynı şekilde İzmir’deki projede bu defa Emre Arolat’la konut projesini yapıyoruz. Son derece memnunuz.