Dayanıklı yapı stokunun artırılmasının yanında; merkezinde insan olan, tasarım odaklı ve farklı mimari çizgileri barındıran projeleri hayata geçirmeyi hedeflediklerini belirten Kiptaş Genel Müdürü Ali Kurt, yenileme ve sosyal konut projeleriyle ilgili tüm detaylara dair İnşaat Dünyası’nın sorularını yanıtladı.
Kuruluşundan günümüze KİPTAŞ’ı tanıyabilir miyiz? KİPTAŞ hangi misyonla yola çıktı?
1987 yılında yabancı sermaye ortaklığıyla imar planı ve mimari projeler yapmak üzere İMAR WEIDLEPLAN ismiyle kurulmuş, İstanbul Büyükşehir Belediyesi iştiraki olan KİPTAŞ, 8 Mart 1995’te kuruluşunu tamamlamış ve İstanbul Konut İmar Plan Sanayi ve Ticaret A.Ş. unvanını alarak yeniden yapılandırılmıştır. Kamu iştiraki bir şirket olan KİPTAŞ, bugüne kadar İstanbul’un muhtelif bölgelerinde konut projeleri yürüttü. Ana uzmanlık alanı konut üretimi olsa da faaliyet alanları arasında kentsel dönüşüm, gayrimenkul geliştirme ve müşavirlik hizmeti de bulunuyor. Ağustos 2019’da göreve gelen KİPTAŞ yönetimi olarak önceliğimiz; şeffaflık ve sosyal fayda. Sosyal konut ve yenileme projelerimizle çok önemli işlere imza atmaya devam ediyoruz. Bu süreçte şirket tarihinde birçok ilki hayata geçirdik. Stokumuzdaki konutların satışında riskli yapı raporlu ev sahiplerine öncelik tanıdık, halka açık dört müzayede gerçekleştirdik. Gayrimenkullerimizi muhammen bedellerin üzerinde satarak, sosyal konut ve yenileme projelerimiz için finansman yarattık. Haziran 2020’de temelini attığımız Silivri 4. Etap ve Aralık 2020’de temelini attığımız KİPTAŞ İzmit Çınar Evler sosyal konut projelerinde sağlık çalışanlarımızı ayrıcalıklı grup olarak tanımladık. Sosyal konutlarda şehit ve gazi aileleri ile engelli vatandaşlarımıza sunulan bu imkânı, sağlık çalışanlarımıza da tanıdık. Ayrıca stokumuzda bulunan konutların satışında da yine sağlık çalışanlarına uygun ödeme koşullarıyla öncelik tanıdık.
Kentsel dönüşümde İstanbul hangi aşamada? Sürdürdüğünüz projeleri öğrenebilir miyiz?
İstanbul’un, İBB’nin ve bizim en önemli gündemimiz kentsel dönüşüm. Ancak sistem tıkanmış durumda. Başkanımız Ekrem İmamoğlu bize, bu konuda yapılabilecek fedakârlıklardan kaçınılmaması yönünde talimat verdi. Biz de hem dönüşüm hem sosyal konut projelerimizde önceliğimizi kamu yararından yana tutuyoruz. Şu an Bağcılar, Eyüpsultan ve Beylikdüzü’nde yenileme projeleri yürütüyoruz. Kentsel dönüşüm çalışmalarını; mülkiyet problemi olan alanlar ile vatandaşın kendi mülkiyetinde bulunan alanlardaki ekonomik ömrünü tamamlamış yapılarda gerçekleştirilenler olarak ayırabiliriz. Burada sürecin sağlıklı şekilde yürütülmesi için kentsel dönüşümün üç sac ayağı olarak tarif ettiğimiz ‘müteahhit – vatandaş – banka’ sistemini düzgün bir şekilde uygulamak ve uygulatmak çok önemli. Bu süreçte tüm paydaşların tek muhatabı biziz, vatandaş, müteahhit ve finans kuruluşu ile diyalogda ve tüm işlemlerde sorumluyuz. Böylece yanlış uygulamalar nedeniyle güvenini yitiren vatandaş, KİPTAŞ’ı garantör olarak görüyor ve uzlaşma süreçleri hızlanıyor. Finans kuruluşları ile özel anlaşmalar yapıp vatandaşların yenileme bedeli konusunda daha uygun koşullarda borçlanmasına imkân sağlıyoruz. Yeri gelmişken bu konunun altını çizmek istiyorum. İstanbul’u depreme hazırlamak, kentin dayanıklılığını artırmak için dönüşüm şart. Ancak sürdürülebilir dönüşüm için vatandaşlarımızın borçlanmasından başka seçenek yok. Kentsel dönüşüm bir tercih değil, zorunluluk. Vatandaşlarımız kendilerinin, ailelerinin ve komşularının hayatını kurtarmak için bu işe paydaş olmalı.
Sosyal konut ve kentsel dönüşüm projeleri gündeminizde daha fazla yer ediyor. Şu an hangi bölgelerde proje üretiyorsunuz?
Dönüşüm çalışmalarımız şu an 3 bölgede devam ediyor, ancak yakın zamanda farklı bölgelerde de projelerimiz olacak. KİPTAŞ olarak, içinde BİMTAŞ ve İstanbul İMAR A.Ş.’nin de yer aldığı Şehircilik Grubu’nun koordinatörlüğünü yürütüyoruz. İBB’ye ve ilgili şirketlere çok sayıda dönüşüm talebi geliyor. İçlerinde riskli yapılar da var, ekonomik ömrünü tamamlamış yapılar da. Bugüne kadar 25 ilçede yaklaşık 15 bin bağımsız birimi ilgilendiren dönüşüm çalışmaları yürüttük.
Sosyal konut, KİPTAŞ olarak bizim misyonumuz. Önceki dönemin, özellikle son yıllarında ihmal edilmiş olsa da biz odağımızı sosyal konuttan hiç ayırmadık. İstanbul ve İzmit’te iki sosyal konut projesi hayata geçirdik. Silivri 4. Etap Konutları projemize salgın döneminde 40 bin başvuru aldık. İzmit’teki projemiz ise İstanbul’un, Türkiye’nin gelişmesinin ana gücü olması konumundan kaynaklı. İBB Başkanımız Ekrem İmamoğlu’nun öncelikle Marmara Bölgesi’ndeki belediyeler ve bağlı birimlere destek olunması yönünde bir isteği var. İlk olarak, İzmit’te ilçenin belediye başkanı Fatma Kaplan Hürriyet’in de isteği üzerine ortak çalışma yürüttük. 143 konutluk projemize başvuru sayısı, konutların sayısının 30 katı kadar oldu. Uygun arsa üretebildiğimiz her yerde, nitelikli konut projelerini, ödenebilir koşullarda ihtiyaç duyanlarla buluşturmak için büyük gayret gösteriyoruz.
KİPTAŞ’ın nitelikli yapılaşma alanında şehre kattığı değerleri paylaşır mısınız?
KİPTAŞ’ın şimdiye kadar kattığı en büyük değer; dayanıklı yapılardır. Ancak dayanıklı yapı stokunun artırılmasının yanında merkezinde insan olan, tasarım odaklı, farklı mimari çizgileri barındıran projeler hayata geçirmek hedeflerimiz arasında. Silivri-4 ve İzmit projelerimiz mimari çizgisiyle sosyal konut kavramına farklı bir yaklaşım getiriyor. Silivri-4 projemiz, International Design Awards (Uluslararası Tasarım Ödülleri) ödüllerinde bronz ödül alarak bizleri hem motive etti hem de doğru yolda ilerlediğimizi gösterdi.
Niteliksiz ve plansız yapılaşma, yükseldiği bölgenin dokusunu bozduğu gibi kentleri de depreme karşı daha savunmasız hale getiriyor. Bu noktada konut üretiminde yol haritanızdaki öncelikler neler?
Kentliler olarak spekülatif projelerin İstanbul’a verdiği zararı hep birlikte gördük, etkilerini yaşamaya devam ediyoruz ve belki çocuklarımız bundan daha fazlasını yaşayacak. İstanbul daha fazla imarı kaldıracak bir kent değil. Yaptığımız doğru projelerle çalıştığımız bölgelerde örnek teşkil etmek istiyoruz. En büyük hedeflerimizden biri, teknik konularda düzenleyici ve farkındalık yaratan bir şirket olmak. Sosyalkonut bir ihtiyaç, ama amaç nitelikli konut sunmak olmalı. Bu modellerin sayısını ne kadar artırırsak, kentte yaşam sürenler de taleplerini bu şekilde değiştirecekler. Bu anlayışı değiştirmek için bu vizyonu ortaya koymak zorundayız. Bu da bize çok önemli bir misyon yüklüyor. Farklı mimarlarla çalışıyor, farklı mimari yaklaşımlardan besleniyoruz. Konutu yaşamaya elverişli kılan nitelikler çoğunlukla lüks kabul ediliyor. Bu durum kamunun ürettiği projeler için de geçerli. Çocukların oynayabileceği alan, yürüyüş yapılacak bir parkur, balkon gibi temel ögeleri bir süredir sadece lüks konut projelerinin reklamlarında görüyoruz. Ancak biz inanıyoruz ki; iyi mimarlık düşük maliyetle de mümkün. İyi bir mimari tasarımın kâğıt üzerinde kalmaması da oldukça önemli. Projelerimizi mimariden uygulamaya, pazarlamadan iletişime geniş bir masada ele alıyor, konuta yalnızca fiziksel bir ürün olarak değil sosyal bir değer olarak bakıyoruz.
Ürettiğiniz projelerde ne tür imkânlar sunuluyor?
Hem sosyal konut hem de dönüşüm projelerimizde misyonumuz, nitelikli konutları uygun koşullarda sunmak. Mimari tasarıma büyük önem veriyor, tip projeler değil hem içinde bulunduğu bölgeye hem de kente değer katacak projeler geliştiriyoruz. Önceliğimiz imar hakkının son metrekaresine kadar kullanmak değil, yaşanabilir alanlar yaratmak. Silivri 4. Etap konutları projemizin %40’ı yeşil alan. Diğer dönüşüm projelerimizde de bu bakış açısına sahibiz.
İstanbul Bağcılar’da bir kentsel dönüşüm projesi başlattınız. Örnek olacak bu projede nasıl bir model uygulanacak?
Bağcılar’daki As Fatih Kent Sitesi’nde yer alan 7 blok ve 190 konutluk bölge, 2017’de riskli yapı olarak ilan edildi. İlk imzaların başladığı 22 Ocak 2021’den bu yana hak sahiplerinin %93’ü ile anlaştık. Buradaki vatandaşlarımızın dönüşümle ilgili beklentisinin ve önceliğinin, can güvenliği olmasını sağladık. Öncelikle hak sahipleriyle projenin yapım maliyeti, inşa edilecek konutların satış değerleri ve %20 yenileme kesintisi olması konusunda uzlaştık. Bu oran, bölge ve projeye göre değişkenlik gösteriyor. Yüzde 20’den gelen fazla imar hakkıyla yapılacak ek konutların toplam satış bedelini, toplam maliyet bedelinden düşürdük. Daire kullanımını büyütmek isteyenlere anlaştığımız satış fiyatından satış yaptık, küçültmek isteyenlerden de aynı tutardan satın aldık. Fazla üretilecek konutları piyasada satılmış gibi peşin alarak vatandaşımızın borçlandırmasından düştük. Hak sahiplerimiz KİPTAŞ’a vade farksız borçlanabileceği gibi finans kurumlarından KİPTAŞ’ın kefaleti ile piyasadaki finans oranlarından daha avantajlı oranlarda kredi de kullanabilirler. Bağcılar, Türkiye için de dönüşüm anlamında örnek alınması gereken bir proje. Burada bir blok için yıkımı 3 iş günü olarak planlamıştık ancak bir blok 8 saatte yıkıldı. Yani binalar o kadar dayanıksız… Bu süreci de şeffaflıkla sosyal medya hesaplarımızda paylaştık ki vatandaşlarımız binaların durumunu görsün.
KİPTAŞ, aynı zamanda her gelir grubuna hitap eden projeleriyle öne çıkıyor. Bu noktada nasıl bir politikaya sahipsiniz?
Silivri 4. Etap ve KİPTAŞ İzmit Çınar Evler sosyal konut projelerimizde asgari ücretin altında başlayan taksit seçenekleri sunduk. Projelere göre değişen vadelerde ödeme seçenekleri de sunuyoruz. Silivri 4. Etap Konutları projemizde de o dönem %61-%62 faiz oranında kredi kullandırdık. Aynı dönem kamu bankaları tarafından sağlanan kampanya kapsamındaki faiz %64’tü. Satışa çıktığımız bir sosyal konut projesi, bankalarla yaptığımız özel anlaşmalar sayesinde o dönemin piyasa finans oranının mutlaka altında olacak.
Covid-19 salgın süreci faaliyetlerinize nasıl yansıdı?
Salgın sürecinde aldığımız tüm tedbirlere, uygulanan kısıtlamalara rağmen hem yeni projelerimizin temelini attık hem önceki dönemden ciddi problemlerle devraldığımız projeleri zamanında bitirip teslim ettik. Devam eden işlerde de sorunları çözerek tüm projeleri işler hale getirdik. Bu dönemde gerçekleştirilen bir ilk olarak, sosyal konut projelerimizde online başvuru sistemini kurduk ve çok verim aldık. Konut üretiminde salgın süreci, doğal olanı, olması gerekeni hepimize hatırlattı. KİPTAŞ yönetimine geldiğimiz günden bu yana niceliğe değil niteliğe odaklandığımızı söyledik. Tasarım sürecini salgından önce tamamladığımız Silivri 4. Etap konutlarında her evde 5 m2 balkon var, geniş peyzaj alanları mevcut. Biz burada bilimle bugünün ve geleceğin koşullarına uyum sağlayan bir proje geliştirdiğimiz için güncel olan ihtiyaçları da karşılamış olduk.
KİPTAŞ’ın 2021 yılı başta olmak üzere yeni dönem planlarında ve hedeflerinde neler olacak?
Önceliğimiz İstanbul’u olası depreme hazırlamak. Dönüşümde model alınacak, örnek olacak projeler üretmeye, ne kadar çok riskli yapı tahliye eder ve ne kadar çok hayat kurtarırız diye dert etmeye devam edeceğiz. Burada bizim için en önemlisi, riskli yapılarda oturan dar gelirli vatandaşlarımız için en uygun ödeme koşullarını sağlamak. Sadece İstanbul’da değil, farklı il ve ilçelerde kamu kurumlarıyla iş birliği sayesinde daha fazla vatandaşımızın nitelikli projelere ulaşması için çalışacağız. Bu yıl sonu itibarıyla yeni yönetim döneminde yaklaşık 4.500 bağımsız birimin temelini atmayı, yürüttüğümüz projelerden de yaklaşık 2.700 adedinin teslimini tamamlamayı hedefliyoruz. Göreve geldiğimiz ilk günden bu yana olduğu gibi tüm süreçlerimizi şeffaflıkla paylaşacağız.
