Yeni tasarım ve içeriğiyle okurlarıyla buluşan Türkiye’nin en köklü inşaat dergisi olan İnşaat Dünyası dergisi, Türkiye’nin lokomotif sektörü olan inşaat ve yapı sektörünün uluslararası gelişimini ana misyonu olarak görür ve yıllardır ödün vermediği yayıncılık çizgisini sürekli geliştirerek bu misyonu gerçekleştirmeyi hedefler.

PROJEKSİYON | Kiptaş Genel Müdürü İsmet Yıldırım Konutta Kalite ve Güven

Son 8 yıl içinde konut pazarındaki gelişmeleri nasıl değerlendiriyorsunuz?

Türkiye’de 2001 krizinden sonra 2002´nin Kasım ayında hükümet kuruldu. Bundan sonra Türkiye bir değişime girdi ve hep beraber bunu gördük. Türkiye’nin ihracatından tutun da inşaat sektörüne, imalat sanayisinden, turizm sektörüne kadar hepsi canlandı. Bir güven geldi. Bu güven 2007 ile de tazelendi. Fakat dünya krizi 2007’nin sonuna doğru 2008 başında, biraz sekteye uğradı ama ivme kazanımı yine de devam etti. TOKİ ile başlayan süreç ve Kiptaş ile devam etti ve 11 senede 20 bin konut üretilmişti ve son dört senede de 30 bin konut üretildi. Diğer taraftan hem yurt dışı hem yurt içi inşaat şirketlerimiz çok ciddi bir şekilde hem istihdama katkıda bulundular hem de İstanbul, İzmir ve Ankara’da güzel projelere imza attılar. Büyük bir inşaat hamlesi başlamış oldu. Demir, çelik çimento fiyatları dünyaya göre bazen çıktı bazen azaldı. Şuanda geldiğimiz noktada; bir arz talep dengesinden, insanların ne yapabileceğini bilemediklerinden dolayı ve dünya ekonomik krizinin etkisiyle sektörde bir daralma oldu. Gelinen nokta şunu öğretti. 99 depreminden sonra bilhassa Türkiye’de mühendislik hizmetleri arttı. Çok kaliteli mallar üretilmeye başlandı. İnşaat estetik ve mimari yanında dayanıklılık ve kalite ile bu yüzyıla uygun güzel binalar yapılıyorı. Konsept binalar yapılmaya başlandı. Siteler ve sosyal donatı alanları yaratılıyor.

Kiptaş´ta TOKİ ile birlikte fiyat ayarlaması olsun, kalitede olsun piyasaya bir şeyler verdi diye düşünüyorum. Halkın takdiri ve talepleri de o yönde zaten. İstanbul halkına gösterdikleri teveccühten dolayı İnşaat Dünyası dergisi aracılığıyla teşekkür ediyorum.

İstanbul şehrinin konut alanlarının hangi akslarda yoğunlaşmasını bekliyorsunuz? Arsa üretimi konusunda hangi çözümler pazarı rahatlatabilir?

İstanbul’un en büyük problemlerinden birisi arsa problemi. İstanbul’da, doğubatı aksında ciddi bir arsa üretimi yok. Kuzey güney aksında ise yanlış kentleşme ve yanlış planlamalarla arsa stokunu yok etmiş. Biz bu dönemde Büyükşehir Belediye Başkanımız Kadir Topbaş’ın çalışmalarıyla ciddi bir yol aldık. Kadir Topbaş, İstanbul Metropolitan Merkezi diye bir merkez kurdu. Burada yüzlerce hoca çalıştı. İstanbul, bir 100 binlik plan çalışması yapıldı. Biliyorsunuz birincisi geri dönmüştü. İkincisi çıktı. Şu anda İstanbul’un 100 binlik planı var. Hatta bu Marmara Bölgesine, bir taraftan Edirne’ye diğer taraftan Kocaeli ve Bursa’ya kadar planlar oluştu. Bu planlamayla birlikte İstanbul’da nerelerde konut nerelerde sanayi, nerelerde turizm nerelerde orman, neresi yeşil alan ve yol hepsi tanımlanmış oldu.

Şimdi buna muadil olarak uygulamaların da bulunduğu 25 binlik planlar yapılmaya başlandı. İstanbul’un arsa meselesi konuşulduğunda; en önemli şey arsa fiyatlarının bölgesel olarak artması. Bu da konutta pahalılığı getiriyor. Bu bir yönde belki iyi, İstanbul’un değeri artmış oluyor. Bir Moskova’ya, bir Londra’ya göre bir Newyork’a göre çok düşük fiyatlara sahip. İnsanlarımız da elindeki paraya uygun bir ev sahibi olmak istiyor. Kiradan kurtulmak istiyor. Bunun da önünü İstanbul’daki yatırımlarımız ile açmak istiyoruz. Bu arada özel sektör de devreye giriyor. Arsa üretimi de kısıtlı olduğundan belli bir yere kadar gelebiliyor. İstanbul nüfusu da bir planla, bir yerde sınırlandırılıyor.

Toplu konut üretimi kamuoyunun genel güveninin kazanılması dışında hangi önemli faktörleri de gerektiriyor? Kiptaş başarısını hangi nedenlere bağlıyor?

Bizim diğer oyuncularla birlikte bu kentsel dönüşümün önünü açacak projeler yapmamız lazım. Büyükşehir Belediyemiz olsun diğer ilçe belediyeleri olsun hep beraber hareket ederek onlarında fikirlerini alarak, bizim başkanlığımızda TOKİ yardımı ile İstanbul’da diğer aktörlerinde, finans meselesini de ortaya getirerek, projeler yapmamız lazım. Kiptaş, 14 yılını bitirdi 15. senesine girecek. Çok ciddi şekilde bir alt yapısı oluştu. O güvenilirlik nedir? Birinci derecede vatandaşa uygun şartlarda projeyi üretip zamanında teslim etmektir. Bu tek başına yeterli değildir. Onun yanı sıra okulunu camisini yapıyor. Yeşil alanlarını yapıyor, bütün altyapısını yapıyor. Bir de ticaret ve spor alanlarını belirleyip hazırlıyor. Bunun örnekleri de hem Avrupa yakası hem Anadolu yakasında bolca vardır.

Böyle olunca güven kendiliğinden oluşuyor. Belediye arkasında, Başbakanımız konut üretimine çok önem veriyor. Başbakanımız Kiptaş’ı kurduğunda vatandaş kooperatiflerden yaşadığı sıkından kurtulacağı için güven duymuştu. 510 yılda bitmeyen kooperatiflerin yerine Kiptaş 11-20 ayda biten ve teslim edilen konutları ile güven sağlanmış oldu. Şimdi nerede yaparsanız yapın Kiptaş sözünü tutar ve zamanında kaliteli bir yapıyı teslim eder inancı var. Fiyat konusunda da kar marjının çok az olduğunu bilirler. Kiptaş’ta temeller sağlam atılmış, iyi niyetle kurulmuş.

Konut üretiminde toplam kalite ve geleceği rahatlatan bir şehirleşme için Kiptaş nasıl bir misyon belirledi?

Biz çok iyi bir kurumsal yapıya sahibiz. Üretimin her safhasında plan projeden tutunda malzeme seçimine kadar çok detaylı çalışıyoruz. Bizim çok iyi bir ARGE çalışmamız var. Beton numunelerinden tutun, demir çelik numunelerinden tutun altyapıda toprak özelliklerinden tutun, zemin etütlerinden tutun su drenajlarından kapı, sıva, asansör gibi diğer malzemelere kadar ne kadar çeşit kalem malzeme varsa hepsinin bir teste tabi tutulduğu TSE garantisi olmayan malı kullanmıyoruz. Bir de yerli mal kullanma yanlısıyız. Yani mecbur kalmazsak. Ama çok ciddi araştırma sonucu karar veriyoruz. Sadece TSE belgesi olması yeterli olmuyor. Kontrolümüzden geçmek zorunda. Bire bir kontrol ettiğiniz de kalite kendiliğinden ortaya çıkmaya başlıyor. Bir anda 1000 projenin kontrolü kolay değil tabii ki. Kurduğumuz uzman mühendislik ekipleriyle Kiptaş’ın kalitesinin yaygılaşmasına ve korunmasına dikkat ediyoruz. Bizim en sıkıntılı yerimiz mavi yakalı eğitimli işçilerimiz olmaması. Meslek lisesi mezunu işçilerimiz yok ve ondan dolayı sıkıntılarımız oluyor. Yani sıvacının fayansçının doğramacının okulu olursa çatıcının okulu olursa, alt taşeronlarında bir mektebi olur ve oradan yetişirlerse Avrupa’da olduğu gibi okullar olursa daha kaliteli işler ortaya çıkar. Tüm sanayi kollarında böyledir. Sertifika ile bu kaliteyi bir aylık eğitimle yükseltmeniz mümkün değildir. Mezun olduklarında iyi bir sıvacı, fayansçı veya demir doğramacı olabilir. Tabi ki kabiliyet tespiti de önemli. Bunun asıl okulu meslek liseleridir. Biz yaklaşık olarak 15.000 kişiye istihdam sağlıyoruz.

Konut projelerinde hangi gelir gruplarına göre planlama yapıyorsunuz?

Ağırlıklı olarak %80 alt gelir grubu için üretimimiz var. 75 metrekareden başlayan ve 120 metrekareye kadar olan projelerimiz alt gelir grubuna göre hazırlanıyor. 190 ve rezidans dediğimiz, daha pahalı malzeme ile ürettiğimiz, arsası ve yeri biraz daha özel seçilmiş yerlerimiz var. Onlar da 30.000 konutun %15’ine tekabül ediyor. Toplam 50.000 konuta ulaştık. Önümüzde 12.000 konutluk bir proje var. Ekonomik durum ve vatandaşın arzına göre planlamalarımızı sürdürüyoruz ve ortaya çıkacağız. Silivri’den Tuzla’ya kadar her bölgede projemiz var.

Pazarlamada kriz zorluklar yarattı mı?

Bizim pazarlama olarak şehir içi şehir dışı projelerimiz arasında bir fark yok ama daha çok ekonomik koşulların değişimi ile ilgili olarak değişiklikler yaşıyoruz. İnşaat sektöründe çok dikkatli hareket etmek gerektiğini düşünüyorum. Yüksek arsa paylarıyla konuta girmemeleri gerekir. Bu işi bilenler yapmalı. Çok ciddi şekilde bundan sonraki projelerde kendilerine dikkat etmeleri lazım. Ekonomik olmayan projelere girmemeleri gerekir. Bir de kar marjlarını düşürmeleri lazım. Artık %100 kar marjı yerine %30–40´lar ile çalışmaları gerekecek. Vatandaş daha çabuk alır. Fiyatlarını Kiptaş gibi düşürürlerse vatandaş konut alacaktır. Biz rekabete hazırız. Biz kayıtlı bir kurumuz. Kayıt dışı olan şirket ve yapıların maliye tarafından denetim altına alınması gerekiyor. Biz KDV ödüyoruz. Diğerleri kaçak güreşerek haksız rekabet yapıyorlar. Bu devletin Maliye’sinin çözmesi gereken bir sorun.

Konut pazarında 2009 yılını değerlendirerek, 2010 yılı için ufuk tanımlaması yaparsanız, Kiptaş olarak orta ve uzun vade planlarınızda neler olacak?

2009 yılını ekonomide dengelerin oturması gereken bir yıl olarak görüyorum. Hem insanlarımız hem şirketlerimiz kendilerine bir ayar çekmek durumundalar. Yapısal değişikliklerini yapmak durumundalar. 2010’dan sonra dünya konjonktürünün düzelmesiyle birlikte dünyada savaşların olmaması, insanların daha iyi geçim şartlarıyla ticarete başlamasıyla ki krizin geçişi biraz da ona bağlı. Bir de Türkiye’de mal edinmek isteyen insanların İstanbul’da mülk edinmelerini sağlamak lazım. Böyle bir eksiğimiz var şu anda. Bunun önünü açmamız lazım. İstanbul hava olarak su olarak konum olarak mukayese tanımayacak bir şehir. Bu emlak piyasasını yükseltir. Bu kötü bir şey değil. Daha kaliteli bir insan topluluğu gelir ve daha çok para harcanır. Sosyal duyarlılık konusunda da devlet üstüne düşeni yapıyor zaten. Bir şehrin marka olması için mülkünün de değerli olması lazım.

Zeytinburnu kentsel dönüşüm çalışmaları ve Süleymaniye yenileme projesi hakkında bilgi verir misiniz?

Kentsel dönüşüm konusunda Zeytinburnu için hazırlıklarımızı tamamladık ve yakında başlıyoruz. Bir de Süleymaniye yenileme projemiz var. Bu çok önemli. Eski İstanbul’un Süleymaniye çevresinin yeniden, modern konseptte inşası.. Yani Süleymaniye çevresinde dört katlı bina olmaması sağlanacaktır. Yaşayan bir mahalle olarak ele alınacak ve tüm yenileme bu minvalde yapılacaktır. Bundan sonra İstanbul dönüşüm projeleriyle kendi içerisinde insanları ikna ederek kentsel dönüşümüne yönelecektir. Kolay değil, insanların 50 sene yaşadıkları evleri bırakmaları. Ama o insanı alıp başka bir yere taşımak değil; kendi içerisinde dönüşümünü yaparak, daha yaşanabilir bir hale getirmek. Amaç yalnızca konutları yenilemek değil, bölgeyi depreme dayanıklı bir hale getirmek ve sosyal donatılarıyla yaşam kalitesini yükseltmektir.