Yeni tasarım ve içeriğiyle okurlarıyla buluşan Türkiye’nin en köklü inşaat dergisi olan İnşaat Dünyası dergisi, Türkiye’nin lokomotif sektörü olan inşaat ve yapı sektörünün uluslararası gelişimini ana misyonu olarak görür ve yıllardır ödün vermediği yayıncılık çizgisini sürekli geliştirerek bu misyonu gerçekleştirmeyi hedefler.

Üçüz kule Göztepe’nin simgesi olacak

Kriz döneminde planladığı projeleriyle dikkat çeken Dumankaya, Göztepe´de hayata geçireceği İkon projesiyle sıra dışı bir işe imza atacak. Üç bloğun birbirine bağlandığı proje getirdiği yenilikler ile de bir ilk olacak. 16.798 m2 arazi üzerinde inşa edilecek olan Dumankaya İkon toplam 152.340 m2 inşaat alanına sahip. 149 metre uzunluğuyla Anadolu Yakası’nın en yüksek projelerinden olan İkon, Tago Mimarlık tarafından tasarlandı. 40 ve 41´er katlı elips kulelerden oluşan projenin, 11, 21 ve 31. katlarında 3 kuleyi birbiriyle birleştiren açık alanları bulunuyor. Bu alanlarda teras bahçeleri gezinti yolları, dinlenme köşeleri yer alıyor. Uğur Dumankaya proje ile farklı bir yaşam tarzını denemek istediklerini belirtiyor.

Dumankaya İkon projesi fikri nasıl ortaya çıktı? Projenin hikayesinden biraz bahsedebilir misiniz?

Uğur Dumankaya: İkon´dan daha önce gerçekleştirdiğimiz Mayıs 2008´de ortaya çıkan Vizyon projemiz vardı. Burada konut yapabilirdik ancak biraz cesaret edip rezidans yaptık. Proje Kartal´da konumlanmasına rağmen ciddi bir talep gördü. Vizyon´un böyle başarılı ve prestijli olması İkon´da etkili oldu. Öte yandan İkon´un bizim misyonumuz olan “Kente kimlik katan” yaşam alanları kazandırma felsefesiyle örtüşmesi, Göztepe gibi bir semtin şehrin içerisinde olması ve o bölgede bu tarz bir proje bulunmaması Dumankaya İkon´u doğurdu.

Daha çok Avrupa yakasında görmeye alışık olduğumuz rezidans projeleri yavaş yavaş Anadolu yakasına da taşınıyor. Sizin Göztepe´yi seçmenizde ne etkili oldu?

Levent ve Maslak hattında birçok rezidans mevcut. Buradakilerin belli bir bölümü ofis olarak kullanılıyor. Özellikle Levent hattı ofis alanı açısından bakıldığında oldukça değerli. Son zamanlarda 150´ye yakın gökdelen izni alınmış, bunların iki tanesi bizim. Anadolu yakasında aslında bazı projeler gerçekleştirildi, daha da çoğalacak. Yüksek katlı bu rezidans projesini Göztepe bölgesinde yapmanın ise bize farklılık oluşturacağını düşündük. O bölgenin demografisini çok iyi biliyoruz. Çok ciddi satış ve piyasa araştırmaları ile kendi müşterimizle ilgili araştırmalar yapıyoruz. Bölgeye Bağdat Caddesi veya Ataşehir seçeneğinden daha farklı ve bütün dünyada oluşturulan trendlere özgü bir proje yapmak istedik. İstanbul´un silüetine katkı yapacağına inanıyoruz. Çünkü nitelikli bir proje. Zaten bizim projelerimiz genelde yenilikçi oluyor.

Dumankaya İkon´u diğer projelerden ayıran farklılıkları neler olacak?

İkon çok farklı. Öncelikle üç bloğun birleşiminden oluşması, verimliliğinin yüksek olması ve bu niteliklerde yaşamı metrekarede ufaltıldığı için uygun fiyata sunması onu ayrıcalıklı kılıyor. İstanbul´da metrekaresi 6.000-5.500 dolardan başlayan ve 10.000 dolara kadar giden proje aksında, bizim İkon´umuz 3.100 TL ile başlıyor. Bu lansman öncesi fiyatımız, Eylül ayında farklı olacak ama oldukça uygun. Bu tarz yaşamı bu şekilde verebilme, hem projenin mimari niteliği hem de içinde barındırmış olduğu fonksiyonları kıyaslandığında çok ayrıcalıklı. Ataşehir´deki projelerle kıyaslandığında ise metrekarede daha ufak, yatırımcıyı da hedefleyen bir stili var. Örneğin siz bir villada oturuyorsunuz, belki de çocuğunuzla beraber gökdelende oturmak cazip gelmeyecek ancak böyle bir ortamda bulunmak isteyeceksiniz. Bu duyguya oynayabilmek çok önemli. Belki de sizin çocuğunuz isteyecek. Nitekim bir arkadaşım daha yeni daire aldı. Kendisi şehir dışında villada yaşıyor. Neden aldığını sorduğumda ise, çocuğunun 15 yaşında olduğunu ona aldığını söyledi. Proje 4 yıl içerisinde şekillenecek, ileride çocuğu da şehir içinde oturmak isteyecek. Bu çok önemli. Bizim ciddi hedef kitle tayinlerimizden biri işte buydu. Artık ciddi pazar araştırması yapmadan, belirli noktalarda focus grup araştırması gerçekleştirmeden hedef kitleni bilmeden iş yapamıyorsunuz. İkon´da bu tarz proje yapmamıza neden olan da geçmişte yaptıklarımız, müşterimizin bize vermiş olduğu feedbackler. Her zaman geleceği şekillendirecek projeler içinde olmak istedik. Bu bizim misyonumuz ve varoluş sebebimiz oldu. “Kente kimlik katan” yaşam alanları kazandırmak amacındayız ve bu kağıt üzerinde moda olsun diye söylenmiş bir şey değil. Göztepe´de bu niteliklere sahip bir proje İkon. İkon ile artık ulaşılabilir fiyatlarla da rezidansta yaşanabilecek. Öte yandan proje direk olarak yatırımcıya hitap ediyor. Zaten bizim projelerimizi yüzde 60 oranında yatırımcı satın alıyor.

İkon için çevre dostu bir proje diyebilir miyiz?

Günümüzde enerji çok önemli bir maliyet, firmalarda bunu azlatmak için elinden geleni yapıyor. Hem İkon hem Vizyon projeleri enerji sarfiyatını azalttırmak için Almanya´da rüzgar testine tabii tutuluyorlar. Projenin belirli bölgelerinde, örneğin 10´lu katlarda yeşil alanlar bulunuyor. Olması gerekenler projenin içinde bulunuyor ve biz bunları ayrı bir özellik olarak kabul etmiyoruz. Bunlar zaten şart olanlar.

Kriz döneminde birçok projeye imza attınız. Bunlardan sözedebilir misiniz?

Aslında biz krizin şartlarına uyum sağlayabildik. Aralık ayının son zamanlarında ortaya çıkan Adres projesi sektörü gerçekten çok şaşırttı. Bu proje bizim şu anda yapmış olduğumuz ve gelecekte de yapmayı planladığımız Gizli Bahçe projesi etaplarının yakınlarında olan bir yerdi. Aydınlı´da Toki konutlarının olduğu 5.000 konutluk bir yer var. Burada bizim arazilerimiz vardı. Bu arazilerimizi arsa olarak değerlendirmeyi düşünüyorduk. Şartların oluşumuna bağlı olarak, krize paralel bir şekilde bizler bu projeyi gerçekleştirmeyi düşündük. Yani kriz olmasaydı biz Adres´i yapmazdık. Metrekaresi 1.150 TL´den başlayan bir projeydi. 39.000 TL gibi çok uygun bir fiyata ve Dumankaya´nın nitelikli ve görkemli projeyi ulaşılabilir fiyata satma felsefesinden ortaya çıktı. Basının çok yoğun ilgi göstermesi o projenin satılmasını sağladı. Hiç reklam yapmadık. Herkes o bölgede banka kredi faizlerini yüzde 0´lara indirirken, biz indirmedik. Sübvansiyon yapmadık. Görünmeyen bir fayda oluştu ve bu faydayı müşteriye sunduk. Arazinin de bizim olmasının bunda çok önemli katkısı vardı. Müşteri de bizim bu politikamızı güzel karşıladı, şimdi Temmuz ayında Adres´in 4. etabı geliyor, Adres Botanik. Adres, bu sektöre bir moral oldu. Zor zamanlarda bile satış yapılabileceğinin, piyasaya her dönemde projeyle çıkılabileceğinin bir ispatı oldu. Bu bize de moral verdi, ileride şekillendirebileceğimiz projelerimizi yapma azmini oluşturdu. Ama krizde fedakarlık yaptık. Örneğin Göztepe İkon projemizi bunun şu an ki fiyatının yüzde 30 daha üstünden satmayı planlıyorduk. Gerçi hedeflerimizi daha da yükselttik bu dönemde. Yani kriz döneminde olmayan ciroları hedefledik. Bu dönemde yüzde 30, 40 belki de 50 oranında hedef ciromuzu artırabiliriz. Geçen senenin de daha yükseğine çıkabilme ihtimalimiz var. Şu oluşuyor; senin kar marjın düşüyor, ciron artıyor, cironun artmasıyla düşük kar marjının birleşimi daha önceki senelerde yapmış olduğun kar marjı oluyor. Burada tüketicinin lehine bir durum oluşuyor. Bu da bizi ciddi takip eden yatırımcı ve oturumcu kitlesinin gözünden kaçmıyor. Bizim projelerimize ilgi gösteriyor. Adres, Flex ve İkon projelerimiz çok rahatlıkla satılıyor. Flex için basına çıkamadık bile, bitti. Biz reklam yapmak istiyoruz, aslında markaya da yatırım yapmak gerekiyor ama bitiyor. İkon Ağustos´un 20´sinde veya Eylül´ün başında çok ciddi bir reklam kampanyasıyla çıkacak. Ciddi bir marj kampanyası yapacağız ve projeyi gerçekten İstanbul´un ikonlarından biri yapmaya çalışacağız. Krize ancak böyle kafa tutuyoruz. Hem nitelikli bir proje olacak, hem de markaya yatırım yapılacak. Özetle doğru yönetimden geçiyor.

Bunların dışında Dumankaya gelecekte hangi projelere ağırlık verecek? Yurt dışı projeleriniz var mı?

Yakında Adres Botanik gelecek. Göztepe´den sonra da Bahçeşehir bölgesinde ciddi derecede yapılan piyasa araştırmalarıyla farklılık yaratacağını düşündüğümüz bir projemiz var. Konsept veya trend projesi sınıfında olacak. Yine Aydınlı´da Villa Gizli Bahçe var. Ancak bunu daha piyasaya sunmadık. O bölgede iki projemiz daha olacak. Biri Akdeniz mahallesinin 2. planı. Biri de Sabiha Gökçen Havalimanı´nın tam karşısında olan bir alanda Dumankaya Design adı altında gerçekleştirmeyi düşündüğümüz, mimarisi yine farklı olacak bir proje. 2010 yılına da sarkıttığımız, Kurtköy bölgesinde yeşil bir bina projemiz olacak. Ayrıca şu anda açıklayamadığımız başka çalışmalarımızda var. Biz 1994 krizinde öyle veya böyle vardık. 1999´da, 2001´de, 2008´de nasıl olduysak ve bundan sonrada varız. Bu süreçte sürdürülebilir olmanın yollarına bakıyoruz. Çok riskli konumuzun dışında olan olgularla ilgilenmiyoruz. Biz diyoruz ki, Türkiye´de artık işini yapanlar para kazanacak. Bizim işimiz konut geliştirme, bu bazen ofis de olabilir. Olursa da yine çok ciddi araştırmalar yapılır. Bazen meslektaşlarımız karıştırıyor. Türkiye´de geliştiricilik ile inşaatçılık aynı zannediliyor. Örneğin ben size demirden, çimentodan taahhütten bahsetmedim. Bunlar farklı şeyler. Bize senelerden beri İstanbul´da konusunda uzman bir şirket olduğumuz için, teklifler geliyor. Ama biz taahhüt işini pek düşünmüyoruz, hatta bir ara Dubai´de aklımız çelinir gibi oldu ama biz o zaman da maliyet artı kar istiyorduk. Anahtar teslim taahhüt işine sıcak bakmıyoruz. Şimdilik geliştirici mantığıyla devam etmek istiyoruz. Yurt dışına gidersek eğer geliştirici olarak gitmek istiyoruz. Çünkü bizim katma değerli tarafımız o taraf.

Önümüzdeki döneme yönelik beklentileriniz neler?

Krizden hepimiz payımızı aldık. Bütçelediğimiz rakamlara ulaşamama tehlikesiyle karşı karşıya kaldık. Ama inşaat piyasası içe dönük bir piyasa. İçe dönük olan inşaat, otomotiv gibi sektörlerde bir anda frene basılmış olmasında biraz psikolojinin, biraz da basının krizi magazinleştirmesinin etkisi olduğunu düşünüyorum. Yine çok önde gelen özel ve finansal sektördeki kurumlarımızın hızlı şekilde eleman çıkarmalarının bir psikolojik etmen olarak tüketicimizi etkilediğini ve satışlarımızı hızla düşürdüğünü gördük ama bu kalktı. Anladığım kadarıyla konutlar markalı isimlerden ya da ikinci el, fiyatı düşmüş yerlerden alınıyor. Bu noktada biz Türkiye´nin kendi adımıza geleceğinin parlak olacağı ve krizden hızla yükseleceği senaryosuna göre hareket ediyoruz. Ancak senaryonun kötü olmasına karşı oluşabilecek sonuçlara yönelik bir çıkış senaryomuzda var. Umarım gayrimenkul ve inşaat sektörü bu krizi aşacaktır.

Şantiyede yaşanan zorluklar nelerdir?

Abdullah Yazıcı: 21 metre aşağıya inildiği için öncelikle harfiyatta çok ciddi sıkıntılarla karşılaşılabiliyor. Dolayısıyla kısmen fore kazıklar kısmen yapılacak palyelerle bunları çözmeye çalışacaksınız. Biz harfiyatı da yine üniversitedeki hocalarla beraber bir projeyle gerçekleştirdik. Nereyi palye yapalım nereyi kazık yapalım, her şey önceden tasarlandı. Ancak 21 metre aşağıya inilmesi ve bunun güvenliğinin alınması oldukça zor. Güvenlik iskelelerinin iyi yapılması gerekiyor. Yüksek binalarda beton dökme noktasında da sıkıntılar çıkabiliyor. 15 kata kadar mobil pompa denilen pompalarla beton dökülebiliyor fakat bu tür binalarda yer pompaları kullanılıyor. Beton önce yer pompasına geliyor sonra yukarı çıkıyor, burada çok ciddi sılam kayıpları olabiliyor. Yukarı çıkınca betonu koruma zorlaşıyor. Artı donatının işlenmesi de zor. Biz kolon donatılarımızın hepsini hazır getiriyoruz, özel kesilmiş. Modüler bir şekilde onlar kullanılıyor. Öte yandan bu binalarda milim hassasiyetinde çalışmanız gerekiyor. Bir milim kaçırsanız, 149 metreye çıkıldığında çok büyük bir kaçış oluyor. Yüksek binalarda hata yapma şansı yok.

Projenin öngörülen tarihlerde başlayıp bitmesi için nelere dikkat ediyorsunuz?

Harfiyatta kış mevsimine kalmamaya çalışıyoruz. Zamanında başlayıp bitmesi için kalıp sistemi de çok önemli. Yine iş programlarına da çok dikkat ediyoruz. Planlama departmanımız var ve çok ciddi bir şekilde işler irdeleniyor. Deadline süremiz hiç bir zaman değişmiyor. Her ay kontroller yapılıyor. Biz bu inşaatta nerede olmalıydık, şimdi hangi noktadayız diye. Bu nedenle projelerimiz zamanında önce biter genelde.

Müşavirlik hizmeti aldınız mı?

Zemindeki çalışmalarımıza veya statik projelerin aynı zamanda üniversite destekli yürütülmesine müşavirlik hizmeti denirse, evet aldık.

Yeni bir teknoloji ya da sistem kullandınız mı?

Üçüz kulelerin birine başlayıp diğerini sonra yapamıyorsunuz. Belli bir yere kadar beraber gelinmesi gerekiyor. Bu nedenle yeni teknoloji olarak Türkiye´de bulunmayan fakat yurt dışında kullanılan hidrolik tırmanır kalıp sistemlerini araştırıyoruz.

Enerji tasarrufu açısından aldığınız tedbirler nelerdir?

Binada en fazla enerji cephelerden kayboluyor. Bu nedenle kullandığımız camlar stadartların üstünde. Sıcak ve soğuk kaybı olmaması için bir üst sınıf cam kullanarak bunu geçmeye çalışıyoruz.

Bina otomasyon sisteminden de bahsedebilir misiniz?

Radyo dalgalarıyla uydudan kullanılan pay ölçer ve sıcak su saatlerinin ölçülmesi. Bina otomasyonunda bu ciddi bir şey. Bina otomasyonu için şu an için söyleyebileceğimiz sadece bu. Henüz otomasyon anlamında firmalarla görüşmelerimiz sürüyor.