Yeni tasarım ve içeriğiyle okurlarıyla buluşan Türkiye’nin en köklü inşaat dergisi olan İnşaat Dünyası dergisi, Türkiye’nin lokomotif sektörü olan inşaat ve yapı sektörünün uluslararası gelişimini ana misyonu olarak görür ve yıllardır ödün vermediği yayıncılık çizgisini sürekli geliştirerek bu misyonu gerçekleştirmeyi hedefler.

Gayrimenkul sektörü nereye gidiyor?

ABD’de mortgage kriziyle alevlenen ve global finans piyasalarını altüst eden krizin etkileri, düşük yoğunlukta devam ediyor. Amerikan ekonomisinden gelecek olumlu rakamlara kilitlenen piyasalar, krizin etkilerini üzerinden atmak için güç toplamaya çalışıyor.

Mali piyasalarda ciddi çalkantılar yaratan krizden çıkışa dair yorumlar ise muhtelif. Kimi analistler, 2009 yılının sonunda küçük de olsa olumlu bir hareketin başlayacağını ifade ederken, kimileri de iyimser olabilmek için 2010’un beklenmesi gerektiğini savunuyor.

Ekonomistlerin, krizin seyrine ilişkin yaptıkları V, W ve L gibi analizlerin hangisinin doğru çıkacağını zaman içinde göreceğiz. Fakat net bir şey var; o da artık hiçbir şeyin kriz öncesine dönmeyeceği…

Yaşanan krizin konut piyasasındaki etkileri ise birçok faktöre bağlı olarak değişkenlik gösterdi.

Kiralara baktığımızda, 2008 yılının ikinci çeyreği ile günümüz arasındaki dönemde genel kira fiyatlarında yüzde 25’lik bir düşüş yaşandığını görüyoruz. Ticari gayrimenkul piyasalarında perakende sektörü, kayda değer düşüşlere tanık oldu. Ekonomideki genel durgunluk, en fazla ticari amaçlı gayrimenkul kiralarını etkiledi diyebiliriz. Özellikle son yılların modası AVM’lerdeki kiralarda bu düşüş çok belirgin bir şekilde yaşandı. Kiralarını ödeyemediği için kapanan veya yüksek kiraların düşürülmesi için, mülk sahibi ile yeniden pazarlığa oturan çok sayıda iş yeri oldu.

Öte yandan, endüstriyel pazarlardaki daralma ile birlikte lüks ofis ve üretime yönelik gayrimenkullerin kira rayiçlerinde de aşağı doğru kısmi dalgalanmalar oldu. Yaşanan sıkıntı AVM’ler boyutunda olmasa da arz edilen yeni projelerin fiyat ve talep açısından geçmişle kıyaslanamayacağı da su götürmez bir gerçeklik.

Bu süreçten en az etkilenen ise şehir merkezinde ve merkezi iş akslarında yer alan ofis projeleri oldu.

AYRINTILARA DİKKAT

2006 ortalarına kadar süren gayrimenkuldeki yükselişin neden sona erdiğini iyi analiz etmek lazım. Kredilerin kolay ulaşılabilir hale gelmesi ve piyasadaki iyimserlik, bir yıllık süreçte önemli miktarda alıcının konut ihtiyaçlarını karşılamasına neden oldu.

Pazarda yaşanan bu mutlu tablo, bir yandan fırsatı kaçırmak istemeyen alıcıların talebi yükseltmesine, diğer yandan da arzın artmasına neden oldu. Yaşanan bu canlılığı hisseden farklı sektörlerden yatırımcıların da sektöre yönelmesi, yapı stokunu artırmaya başladı. O günlerde, talep yükselirken bir yandan da gayrimenkul sektörü için geri sayım başlamıştı aslında.

2008 yılına geldiğimizde ise medyanın yüksek sesli uyarılarıyla bir anda içine düştüğümüz kriz, birçok küçük yatırımcıyı hazırlıksız yakaladı ve sektör kendini adeta rölantiye aldı.

Pazara kısa sürede hakim olan kriz psikolojisine rağmen, verilerde ilginç bir tablo ile karşılaşıyoruz. Tüm kriz söylemlerine rağmen satış bazında çok büyük bir düşüş görülmedi. Çünkü, 2008 sonuna doğru biriken satışlar gerçekleşti.

Sonrasında talepte yaşanan daralma ise tedirginlik yaratacak boyutta. Malzeme fiyatlarının yükselmesi, banka kredilerindeki maliyet artışı, bankaların yurt dışında yaşanan likidite problemlerinden korkarak kredi süreçlerini zorlaştırması gibi temel faktörler; kaçınılmaz olarak üretici ve tüketici piyasasını resesyona itiyor.

FİYATI, NAKDE SAHİP ALICI BELİRLİYOR

Pazarın neredeyse tamamına hakim olan resesyon, düşen fiyatlara rağmen devam ediyor. Yaşanan bu durgunluk konut üreticilerini alıcılar karşısında çaresiz bir konuma düşürüyor. Pazarı, tamamen alıcıların tercihleri ve hareketleri belirlemeye başladı. Gayrimenkul danışmanlık hizmeti almayan mülk sahipleri hem fiyattan hem de zamandan çifte zarar ettiler. Müteahhit firmalar ise piyasa şartlarında çalıştıkları için, yeni oluşan şartlara, ikinci el satıcılarından daha çabuk adapte oldular.

İkinci el daire fiyatlarına sıfır gayrimenkullerin satılmaya başlandığı pazarda, satıcılar neredeyse alıcının psikolojik tahakkümü altında karar verir noktaya geldi.

Talebin her zaman yüksek ve arzın kısıtlı olduğu merkeze yakın noktalarda, özellikle orta ve üst kesimin ikamet ettiği ilçelerin belli başlı semtlerinde, fiyatlar ekonomik krize direnmeye çalışıyor. Ama rekabetin yoğun, konut stokunun hızlı arttığı yeni yerleşim yerlerinde ciddi fiyat indirimleri söz konusu. Zaten yüzde 20 – 30’lar civarında gerileyen ikinci el satılık mülklerde, artık ciddi bir fiyat düşüşü beklenmiyor. Fiyat avantajı yakalanamayacağına göre, konum ve lokasyon avantajlarını kaçırmamak ve biran önce kişisel tercihlere göre alım yapmak gerektiği düşünülüyor.

Bütün firmalar beklentilerini 2010 yılının ikinci yarısına göre yapıyorlar. Şu anda büyük bir stok oluşmuş durumda ve bir kaosun olduğu da aşikâr. Pek çok gayrimenkul, ederinin altında bir fiyatla satılıyor. On binlerce daire müşteri bekliyor. İnşaat şirketleri maliyetlerin altında fiyatlar belirleyerek ellerindeki stokları eritmeye çalışıyorlar. Bu nedenle 2009 yılı satmak için uygun bir yıl olmayabilir; fakat satın almak için uygun bir yıl olduğu söyleniyor.

OFİS PİYASASI

Gayrimenkul pazarına yönelik isabetli araştırmaları ile tanınan Colliers International´in İstanbul için yaptığı araştırmaya göre; Avrupa yakasında, boş ofis sayısındaki artışa rağmen talep edilen kira ortalaması da arttı. Bu, Avrupa yakası genelinde boşluk artışının olumsuz etkilerinin henüz kiralara yansıtılmadığını gösteriyor. Boşluğun artmaya devam etmesi ve kiralama yapılmayan dönemin uzaması halinde kira direncinin kırılması da muhtemel. Avrupa yakasının A sınıfı ofis boşluğu artarken Asya yakasında düşüş olması, firmaların ilgilerini Avrupa A sınıfı stoklardan Asya A sınıfı stoklara kaydırmış olabileceklerini göstermekte. İstanbul genelinde her iki yakada da B sınıfı ofis boşluğu arttı. Bu durum küçük ölçekli firmaların ekonomideki olumsuz gelişmelerden daha fazla veya öncelikli olarak etkilenmiş olabileceklerini düşündürüyor.

2008’in son çeyreğinde 12 bölgeden oluşan İstanbul ofis piyasasında, A sınıfı ofis stok boşluğu 5 bölgede arttı, 4 bölgede ise durgunluk yaşandı. Talep edilen kiralar da boşluk oranları ile ilişkili olarak değişim gösterdi. Durgunlukta olan bölgelerde kira taleplerinde değişiklik olmazken, boşluk oranı artan bölgelerde kiralarda düşüş gerçekleşti. Beşiktaş ve Kozyatağı bölgelerinde ise, istisnai olarak, boşluk artmasına rağmen kira talepleri de arttı. Nedenleri incelendiğinde, özellikle uzun zamandan beri ilk defa kiralık olarak piyasaya çıkan bazı binaların kira taleplerinde önceki dönemin yüksek kira trendini sürdürdükleri görülüyor. Kiralama gerçekleşmeyen dönemin uzaması halinde kira taleplerinin düşmesi muhtemel. Öte yandan bazı binaların kira politikalarında esnek olmadıkları, boşluk döneminin uzamasına rağmen istenen kira konusunda direnç gösterdikleri de dikkat çekiyor. Döviz kurlarının 2008 son çeyreğinde hızlı yükselişi, dolar cinsinden yapılan kira değeri hesaplarını da etkiledi. Bu dönem İstanbul genelinde kira taleplerinin yüzde 62’si dolar, yüzde 22’si euro ve yüzde 16’sı Türk Lirası olarak gerçekleşti.

ENDÜSTRİYEL PİYASA

2008 yılı sonu itibariyle İstanbul endüstriyel piyasasında 241 bin metrekare mevcut, 583 bin metrekare inşa halinde olmak üzere toplam 824 bin metrekare A sınıfı boş depolama ve üretim binası stoku bulunuyor. Piyasadaki bu arzın yüzde 50’si Gebze’de, yüzde 34’ü ise Tuzla ilçesinde yer alıyor.

A sınıfı binalarda boşluk bulunan diğer bölgeler ise, Beylikdüzü, Silivri, Sultanbeyli ve İzmit. Mevcuttaki A sınıfı boş endüstriyel binalar incelendiğinde stokun yarıdan fazlasının 5 bin – 10 bin metrekare aralığındaki küçük ölçekli binalardan oluştuğu görülüyor. Oysa inşa halindeki stok incelendiğinde küçük ölçekli bina yüzdesinin yüzde16’ya kadar düştüğü gözleniyor. Yeni arzlarda, 10 bin – 20 bin metrekarelik binalar yüzde 31’i oluştururken, 20 bin – 30 bin metrekarelik binalar yüzde 15 oranında. Bu durum yatırımcıların ve geliştiricilerin büyük metrekareli alanlar bulunan projelere yöneldiklerini gösteriyor.

PERAKENDE PİYASASI

Perakende sektörü Türkiye’de son yıllarda en hızlı büyüyen sektörlerden biri oldu. 2001 yılında 196,7 milyar dolar olan milli gelirin, 2007 yılında 658,8 milyar dolara ulaşmış olması Türkiye’de perakende harcamalarını da önemli ölçüde artırdı.

Ekonomideki gelişmeler doğrultusunda perakende sektörü her geçen gün büyümeye devam etti. Mağazacılığın ve şarküterinin perakende sektörüne dönüşmesi ve zincir mağazaların hızla yayılması ile gündeme gelen organize pazarlar, firmalar arasında rekabet ve tüketicilere sağladıkları avantaj ile pazardaki paylarını yükseltti.

İstanbul’da da özellikle son 4 yılda artan AVM ve marka sayılarındaki patlama 2008’i rekabet yılı yaptı ve yatırımcıları Anadolu’ya da yöneltti. Şu anda ülke genelinde toplam AVM sayısı 225’e ulaştı. Bu AVM’lerin yüzde 30’u İstanbul’da yer alıyor. İstanbul’da şu anda mevcut 68, inşaat halinde olan 26 ve planlama aşamasında olan 10 adet AVM bulunuyor. Bunlar sırasıyla 1.796.056 metrekare, 1.306.250 metrekare ve 596.216 metrekare brüt kiralanabilir alandan oluşuyor.

KONUT PİYASASI BÖLGELERE GÖRE DEÐİŞİYOR

2008 yılı Haziran ayından bu yana İstanbul A sınıfı konut projelerinde neredeyse tüm bölgelerde fiyatlarda düşüş gözlendi. Her bölgenin kendi potansiyelleri ve lokasyon fırsatları nedeniyle, fiyatlarda yaşanan düşüşün oranı değişmekte. Fiyatlarda, özellikle şehir dışı lokasyonlarda bu düşüş yüzde 30- 40 civarında. Ancak merkezlerde yüzde10-15 gibi daha sınırlı bir düşüş yaşandı.

Ekonomik krizin konut fiyatlarına olan etkisi incelendiğinde merkezi alanlarda daha az etkili olduğu görülüyor. MİA içinde kalan Levent – Maslak bölgesi en az fiyat düşüşünün gözlendiği bölge. Büyükdere aksı üzerinde bulunan bu alandaki rezidans daireler popülaritesini ve fiyatlarını büyük oranda korumaya devam ediyor. Merkezde olmanın yarattığı fırsatlar ve ayrıcalıklar bu bölgeleri çekici kılıyor.

Kent dışı alanlarda ise durum biraz daha farklı. Bu bölgelerde krizin etkileri daha büyük. Çekmeköy – Ümraniye bölgesi son yıllarda konut arzının oldukça arttığı, çok fazla yeni konut projesinin hayata geçtiği ve yüksek talep gören bir bölge. 2006 yılında bölgedeki A sınıfı konut projelerinde toplam 3.629 daire bulunurken 2009 yılına gelindiğinde bu sayı 11.279’a ulaştı. Günümüzde bu bölgede yaşanan arz fazlası fiyatlarda düşüşe neden oldu. Bölgedeki konut fiyatlarında yüzde 20 dolaylarında düşüş yaşandı.

Anadolu yakasında Marmara Denizi kıyısı boyunca sıralanmış olan Maltepe – Kartal, Pendik – Tuzla bölgelerinde de konut fiyatlarında yaklaşık yüzde 20-30 düşme gözleniyor. 2012’de tamamlanması planlanan Marmaray Projesi ve devamında Sabiha Gökçen Havalimanı’na kadar ulaşımı sağlayacak metro hattıyla birlikte bu bölgelerin potansiyelinin artması bekleniyor. Artan ulaşılabilirlik, ileride, bu bölgedeki konut projelerine ve fiyatlara olumlu yönde yansıyacak.

Avrupa yakasında Bahçeşehir – Esenyurt bölgesinde 90’lı yılların başından itibaren konut stokunda olağanüstü artış görüldü. Bu gelişme, günümüzde büyük bir arz fazlalığına ve durgunluk sonrası fiyatlarda yüzde 25 ile yüzde 35 arasında bir düşüş yaşanmasına neden oldu.

PEGA GAYRİMENKUL HİZMETLERİ / SAFFET ÇİÇEKDAÐI

“ARZ-TALEP DENGESİ KAPSAMLI OLARAK ARAŞTIRILMALI”

2009´un ilk yarısında durgunluk ve fiyat düşüşleri vardı. Fiyat düşüşleri İstanbul´un çevre ve yeni gelişen bölgelerinde yatırımların ve yatırımcıların azalması nedeni ile daha fazla oldu. Merkez ve merkeze yakın bölgelerde ise fiyatlar tutunmayı sürdürdü. Ticari gayrimenkulde ise kurumsal şirketlerin talepleri azalmaya başladı. İkinci yarıda ise durgunluğun süreceğini tahmin ediyorum. Bu da fiyatlar üzerindeki baskıyı artıracaktır. Sektörde yeni dengelerin oluşması için arz ve talep araştırmalarının çok kapsamlı olarak yapılıp buna göre yeni projelere gidilmesi doğru olacaktır. Dar gelirlilerin konut ihtiyaçlarına dönük çözümler ve kentsel yenileme projeleri gelişmesini beklediğimiz alanlar olarak gösterilebilir.

COLLIERS INTERNATIONAL TURKEY DANIŞMANLIK DEPARTMAN MÜDÜRÜ CEM DEMİRÖZ

“YABANCI SERMAYENİN ÜLKEYE DÖNMESİ LAZIM”

2009, ilk yarısında hem konut hem de ticari gayrimenkule olan talebin dip yaptığı bir dönem oldu. Yatırımcılar genellikle bekle-gör politikası izlerken, geliştiriciler ellerindeki projeleri 2010 ve daha sonraki yıllara ertelediler. İkinci yarıda genel beklentinin aksine piyasalarda bir miktar düzelme bekliyorum. Zaten Haziran ayından itibaren piyasalarda biraz kıpırdanma var. Gerçek anlamda bir düzelmenin ancak 2010’un ikinci yarısından itibaren olacağını düşünüyorum.

Türkiye’de kapsamlı bir düzelme olması için yabancı sermayenin tekrar ülkeye dönmeye başlaması gerekli. Bunun için de öncelikle ABD, Kanada ve Avrupa piyasalarının düzelmesi gerekiyor. Kanada ve ABD ekonomileri konusunda son çeyrek için iyimser beklentiler var, Avrupa’da ise işlerin düzelmesi biraz daha zaman alabilir.

Konutta Ümraniye, Halkalı, Ataşehir, Bahçeşehir gibi şehir merkezine uzak lokasyonlarda yavaşlama görülüyor. Ancak Sinpaş gibi tanınırlığı ve pazarlaması güçlü olan şirketler arz-talep dengesizliğine rağmen satışlarına devam ediyor. Ofiste özellikle Asya yakasında talep çok güçlü. Avrupa yakasında, her zamanki sorun olan arsa kıtlığı sebebiyle, ofis talebi olmasına rağmen yatırım yapılması çok zor. İstanbul’un otel konusunda önemli bir açığı var. Özellikle şehir merkezinde “business hotel” dediğimiz iş oteli modelinde yapılacak yatırımlar kârlı olacaktır. Bu konuda özellikle Asya yakasında yapılacak yatırımları tavsiye ediyoruz. Endüstriyel binalara olan talep her zaman yüksek. Bu alanda kaliteli bina sayısı az olduğu için kiralarda ve satış fiyatlarında düşüş gözlemlemiyoruz.

TURYAP YÖNETİM KURULU ÜYESİ BAŞAK SONER

“EV ÇOK, AMA ALIM GÜCÜ YOK”

Konutların devamlı değer kazanması yerli ve yabancı yatırımcının yüzünü inşaat sektörüne çevirdi; işi müteahhitlik olan da olmayan da konut üretimine soyundu. Şimdi, üretimi bitmiş tüm bu konutlar satılmayı bekliyor, ama alım gücü düştü. Faizler yüksek, dolayısıyla kimse bankadan kredi almak istemiyor. İnşaatı devam eden projelerde hız kesildi, fiyat indirimine gidiliyor, ancak maliyetin altına satmak da mümkün değil. Yeni yapılan konutlarda fiyatlar yüksek seviyelerde kaldığından bazı bölgelerde büyük stok oluştu.

Elinde bir miktar toplu para olanlar şanslı. İster kullanmak, ister yatırım yapmak üzere birikimleri gayrimenkule yönlendirmek için en uygun dönemdeyiz. Konut üreticilerinin “beklemek” gibi bir lüksü yok. Üretimlerini paraya çevirmek durumundalar. Aslına bakılırsa, ev almayı kafasına koyan da fazla oyalanmamalı. Beğendiği gayrimenkulü, hızlı hareket eden bir başkasına kaptırıp eli boş kalabilir. Markalı konut projeleri için ise nakit parayla gidildiğinde pazarlık şansının yükseleceği söylenebilir.

KRİZ DÖNEMLERİ FIRSATLAR YARATIR

Üretici de, emlakçı da şu an alıcıya uygun koşulları yaratmak için adeta birbiriyle yarışıyor. Konut alımının hızla süreceği varsayılarak üretilmiş binlerce konut ve bunları elden çıkarmaya odaklanmış satıcının bulunduğu bir piyasadayız. Evlenmeler, boşanmalar, taşınmalar durmadıkça, başka bir deyişle hayat devam ettikçe, barınma ihtiyacı kaçınılmaz. Üretilen konutlar öyle ya da böyle satılacak, kiralanacak. Kimse sokakta yatmayacak. Yatırımcının hızı kesilse bile, ikamet amaçlı konut edinimi sürecektir.

MENTOR PROJE YÖNETİMİ / AHMET KÖKSAL

“KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİ ÖNE ÇIKMALI”

Gayrimenkul sektöründe yılın ilk yarısı, dünyadaki finansal ve ekonomik krizin etkisini hissederek olumsuz gelişti ve bu anlamda bir sürpriz yaşanmadı. Yaşanan her olumsuzluğun gerçekleştirilecek düzenlemelerle olumlu bir etkisinin olması da beklenmelidir. Türkiye’deki gayrimenkul sektörü yaşadığı bu krizden çıkaracağı derslerle yapısal olarak kısa ve orta vadede olumlu etkilenerek daha profesyonel bir yapıya oturacaktır. Gayrimenkul sektörünün lokomotifi olan konut, temelde ertelenebilir talebi olan bir üründür. Kriz yeni konut projelerini hem olumsuz etkilemiş hem de düşen talep sayesinde, arzın azalmasına rağmen, hayli şişkin olan fiyatları düşürerek normale yaklaştırmıştır. Yeni dönemde konut alıcılarının daha seçici olacağını bekliyor ve üretilecek projelerde, içi boş sloganları veya modaları değil kaliteli mimari ve teknolojiyi arayacaklarını; yön, gün ışığı, gürültü, enerji etkinliği gibi kriterleri konuşacaklarını umut ediyorum. Bu olası bilinçlilik hali konut projesi geliştiricilerini de daha üst seviyeye çekecektir. Aktörler açısından bakıldığında, artık proje geliştirme ve proje yönetimi fonksiyonlarının öneminin ortaya çıktığını düşünüyorum. Profesyonel proje geliştirme firmalarının sayısının ve gücünün artacağını, adı GYO olup da bu yetkinliğe sahip olmayanların kendilerini geliştireceğini veya kapanacağını öngörüyorum. Öte yandan, proje yönetimi adı altında müşteriyi kandırarak sadece ihale ve izleme yapanların da eleneceğini, stratejik bakış açısıyla proje yönetimi yetkinliği olan firmaların güçleneceğini tahmin ediyorum. Yüklenici firmaların rolü ve gücü de giderek azalacaktır. Sektör 2009 sonuna kadar mevcut kapasiteyi kullanarak oyalanacak, 2010-11’de ise küresel finansman olanaklarına paralel olarak hareket edecektir. Türkiye 2008 sonunda yaptığı gibi, yabancı gayrimenkul yatırımcılarının önünü tıkayan ilginç kararlar almaya devam ederse zorlanırız. Önümüzdeki beş senede, büyük şehirlerde kentsel dönüşüm projelerinin öne çıkmasını ve buna bağlı olarak konut ve ticaret alanlarının yeniden şekillenmesini ümit ediyorum. Bunu sağlayabilmek için, gerek TBMM’de, gerekse yerel yönetimlerde devrimci bazı yasal ve finansal düzenlemeler yapılması zorunludur.