Yeni tasarım ve içeriğiyle okurlarıyla buluşan Türkiye’nin en köklü inşaat dergisi olan İnşaat Dünyası dergisi, Türkiye’nin lokomotif sektörü olan inşaat ve yapı sektörünün uluslararası gelişimini ana misyonu olarak görür ve yıllardır ödün vermediği yayıncılık çizgisini sürekli geliştirerek bu misyonu gerçekleştirmeyi hedefler.

“Türkiye gayrimenkulde Amerika’dan sağlam”

Türkiye, gayrimenkul konusunda deneyimleri ve yatırımlarıyla çok özel bir örnek oluşturuyor. Yaşanan global krizde gayrimenkul sektörünün durumunu ve çıkış noktalarını Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Turgay Tanes ile konuştuk.

Küresel ekonomik kriz gayrimenkul sektörünü nasıl etkiledi?

Turgay Tanes: 2004-2007 arasındaki gayrimenkul sektöründe başta AVM´ler olmak üzere hızlı bir büyüme yaşandı. Yabancı yatırımcının Türkiye’yi yükselen yıldız olarak görmesi ülkeye yatırım getirdi. Yerli firmalarla olan işbirlikleriyle ve ortak şirketlerle o dönemde gayrimenkul sektörü ve inşaat sektörü genel anlamıyla hızlı büyüme yaşadı. 2008 ortalarına kadar yükselişini ve etkisini sürdürdü. Ancak özellikle konutta bir talep birikmesi vardı. Alternatif yatırım alanlarının yüksek olması, faizin yüksekliği, borsanın para kazandırması, dövizin para getirmesi gayrimenkulü geriye itmişti. Bir yandan ertelenmiş ve birikmiş talep, bir yandan alternatif yatırım araçlarının azalması, yerli yatırımcının gözünün gayrimenkule dönmesine neden oldu. 2007 ortalarından itibaren mortgage krizinin etkisini göstermesiyle 2007 sonlarına doğru bir yavaşlama gözüktü. Bu arada talebin üzerinde bir AVM yatırımı yapıldığını da görüyoruz. Artan pazar talebinin etkisiyle gayrimenkul dışında faaliyet gösteren firmalar da başta AVM yatırımı olmak üzere, inşaat sektörüne yatay geçiş yapmaya başladılar. Dinamik bir iş adamı profiline sahip olan Türkiye´de önce AVM yatırımları arttı, sonra hızla konut üretimine geçildi. Türkiye açısından baktığımızda dünya bankası 2009’da %5,5´lik küçülme öngörüyor, 2010’da ise %1,5’lik bir büyüme öngörüyor. İlk üç ayda olanlara baktığımızda; inşaat sektöründe ciddi anlamda bir küçülme görülüyor. 13,8’lik Türkiye büyümesine karşılık, inşaat sektöründe %19’lara varan küçülme görülüyor. Bu Türkiye ekonomisi ve istihdam açısında olumsuz etki yaratacak bir durum. Bina üretiminde %30´luk bir daralma oluşmuş. 2009´da küresel krizin etkisiyle Türkiye´de inşaat sektörünün genel küçülmeden daha derin bir küçülmeye gittiği gözleniyor.

Finansal krizin yanı sıra, pazarda arz fazlası olduğunu söyleyebilir miyiz? Türkiye´deki daralma doygunluktan mı kaynaklanıyor?

2008´de Amerika´da bankaların batmasıyla bir kriz havası oluştu. Bu krizin herkese ulaşması sebebiyle, yatırımcının ve bireysel tüketicilerin ne olup bittiğini görmesi için frene basması gerekiyor. Bazı gelir gruplarında doygunluğa yakın bir durum oldu. Bazılarında ise öyle bir durum yok. Türkiye’nin yıllık 500 bine yakın konut ihtiyacı var ve bu 500 binlik konutu talep edenlerin %15’i bunları alabilecek, peşinatını verebilecek, taksitini ödeyebilecek güce sahip. Bir tarafta bakıyorsunuz bir talep var, bir tarafta da talebi karşılayabilecek olan yılların tecrübesine sahip bir sektör var ama bunların bir araya gelip de bu gereksinimi karşılaması maliyetler nedeniyle mümkün olamıyor. Bu nedenle konutta doygunluk var dersek doğru bir ifade olmaz. A, A Plus segmentte ise zaman zaman hızlı üretim nedeniyle doygunluk var gibi görünüyor, ancak iyi bir sindirme sürecinden sonra iyi lokasyona ve iyi projelere ilginin arttığını görüyoruz. Doygunluktan çok bir sindirme ve kendini toplama dönemidir diyebiliriz. Bunların arasında kurumsal olmayan firmaların sıkıntıları olabiliyor. Son 15 yılda 3 tane büyük kriz yaşadığımızı düşünürsek, millet olarak müthiş bir deneyime sahip olduğumuz söylenebilir. Bu üç krizi de hafızaya alan toplum, yeni bir krizde neler yaşanabileceğini hissedebiliyor. Dolayısıyla tokluktan ziyade bir kriz psikolojisi hakim diyebiliriz. Ancak yine de mutlu olmak lazım ki şu ana kadar Türkiye´de bir gayrimenkul firmasının iflas haberi duyulmadı. Ülkemiz´de Amerika´dakine benzer bir hasar oluşmadı.

Yurt dışından ‘ucuz kredi’ alarak üretimlerini sürdüren firmaların krizin etki alanı ve zamanını iyi tahmin ettikleri doğru mudur?

İnşaat sektöründe %30´lara varan düşüşe ve istihdamdaki sıkıntılara rağmen bazı yatırımların kararının önceden verilmiş olduğunu görüyoruz. Firmaların bir bölümü, bir öz kaynak ve fon karmasıyla iş yapıyor. Diyelim ki, %40 öz kaynak, %60 dış kaynakla iş yapıyor. Kriz nedeniyle bankalar bir anda muslukları kısarsa projelere başlanamama gibi durumlar söz konusu oluyor ki bu noktada bir problem yok. Ama bir ölçüde ilerlemiş firmalarda bir anda kredi kaynaklarında sıkıntı yaşanınca, özellikle AVM ve gayrimenkul yatırımında risk primini bankalar ona göre değerlendiriyorlar. Çünkü kontrat problemleri yaşanıyor. Bir kreditörün en büyük garantisi saygın firmalar tarafından imza atılmış kontratlara bakarak nakit akışlarını görmek ve ona göre kredi vermektir. Doğu ülkelerine mahsus kepenk kapatmalar ve kira oranlarında düşüş gibi durumlar doğal olarak o kontratlara olan güveni sarsıyor. Burada finans kurumları haklı. Özellikle yabancı finans kurumları bu konuda hassas. Ancak Amerika ekonomisinden gelen haberler iyi. Çin´de de %7,6 büyüme ile resesyon dalgasının ortadan kalktığını gösteren işaretler var.

Pazarın bu koşullarda nereye gittiğini düşünüyorsunuz?

Gayrimenkul yatırımlarına baktığımızda dar gelirli gruba konut üretilmediğini görüyoruz. Üretilmemesinin nedeni kimilerinin popülist yaklaşımıyla bu kişilerin üst gelir gruplarını hedeflemesi değil. İstanbul ve Ankara gibi bölgelerde inşaat ve arsa maliyetleri balonu oluştu. Bu kısmen o anormal arsa ihalelerinden kaynaklandı. Onu gören herkes arsasını hemen kafasında yeniden değerledi. Bundan daha evvel inşaat maliyetleri içerisinde %25-30’larda yer alan arsa maliyetleri %60’lara dayandı. Bir gayrimenkul geliştiricisinin şu duruma ve maliyetlere göre dönüp de dar gelir grubuna konut üretebilmesi çok zor hale geldi. Ama firmalar, geçmişte aldıkları ve imar sorununu çözdükleri ucuz arsalar var ise veya mal sahibiyle kat karşılığı anlaştılarsa Esenkent ve Başakşehir gibi bölgelerde konut kampanyasına giriştiler. 1400 liradan konut satışları gerçekleşti ve kriz dinlemeyip de parasını kullanan kişilerle çok hızlı bir pazar oluştu. Üst gelir grubu içinse çok fazla konut üretiliyor ama her seferinde hızlı veya yavaş bu konutların satışı gerçekleşiyor.

Büyük şehirlerde ve özellikle İstanbul´da arsa sıkıntısı var. Arsa üretimi konusunda ne gibi yöntemler izlenmelidir?

Biz GYODER olarak yabancılarla birlikte dar gelir grubunun kolayca konut edinmesi üzerine bir çalışma yaptık ve bunu gerekli kurumlarla paylaştık. TOKİ’nin verdiği hizmetleri inkar etmemek gerekiyor, belli kesimlere elverişli fiyatlarla düzgün konutlar yaptı ve yaklaşık 380 bin konut üretti. Ancak anlaşılıyor ki yıllık konut ihtiyacının karşılanması TOKİ’nin konut yapması ile mümkün değil. TOKİ’nin burada artık regülatör durumuna geçmesi gerekiyor. Çünkü bir yandan bugüne kadar sattığı evlerden sağladığı bir nakit akışı ve kaynağı var, bir yandan da arazileri imar planlamasını yaparak hazır edebilme gücüne sahip. Dar gelirliye ev yapmak yerine, özel sektöre uygun koşullarla arsa arzı sağlasın. Konut piyasası düzenleme kurulu gibi hareket etsin. Özellikle İstanbul´da arsa bulmak büyük sıkıntı. Şehir merkezlerine baktığımızda, kırk yıl önce yapılmış, zaman içerisinde ev sahipleri tarafından kırdırıp döktürülen, asansör bile bulunmayan dört beş katlı yapılarla karşılaşıyoruz. Bazıları yalnızca AVM çevresinde olduğu için anormal fiyatlarla pazara dahil oluyor. Çirkin, standardı olmayan binalar bunlar. Mesele dönüp dolaşıp şehir merkezlerine geliyor. Bunun adı dönüşüm projeleridir. Ancak dönüşüm projelerinde de karşınıza pek çok sorun çıkıyor. Bu sorunlardan dolayı da yatırımcı dönüşüm projelerine girerek risk almak istemiyor.

Yurt dışına emlak satışı konusunu nasıl değerlendiriyorsunuz?

Yabancı yatırımcılar mali anlamda kaynağa ihtiyaç duyan bir ülkenin kalıcı kaynak sağlamasına zemin hazırladı. Vatan toprakları elden gidiyor iddiasını çok saçma buluyorum. Yurt dışından kurumsal veya bireysel olarak kaynak gelmesi çok önemli bir kazançtır. Bir İngiliz çiftin Alanya’dan emlak alması çok normal bir olaydır. O insanlar sizinle aynı yöne bakıyor ve aynı kaderi paylaşıyor. Türkiye’deki iç ve dış istikrarsızlık onları da sizin kadar etkiliyor.

Yatırımcının yasal güvencesi ve kentsel dönüşüm konusunda devletten beklentileriniz nelerdir?

Topyekun bir anlayış değişikliği gerekiyor. Öyle bir yasal düzenleme olacak ki dönüşüm bölgeleri ve bölgelerin rayici belirlenecek. Yasal düzenlemeler yapıldıktan sonra uygulamadaki sorunlar çözülebilir. Burada iş devlete düşüyor. Biz, seminer ve zirvelerde araştırmalarımızı sunuyoruz. Basında ses getirmesini ümit ediyoruz. Bu zirvelerden herkes yararlanabilir. Örneğin Bursa Belediyesi kentsel dönüşüm için profesyonel firmalardan danışmanlık almak adına zirveye katıldı. Araştırmalar yapıyor ve bilgileri kamuya iletiyoruz. Kamunun bu araştırmaları ne derece ciddiye aldığını bilmemiz bazen mümkün olmuyor. Ekonominin lokomotifi olan bu sektör, denetimden uzak bırakılmamalı. Öte yandan gayrimenkul yatırımcısının devletten vergi oranları konusunda önemli bir isteği var. Sektör yakından izlendiğinde bunun bir gelir transferi talebi olmadığı hemen anlaşılır. 149 m2´ye kadar %1 olan KDV, 2 m2 sonra %18 oluveriyor. Bunların kademeli oranlar olması lazım. Arsaların çoğunluğu devletin elinde ve bu arazilere birçok kurum birden karışıyor. İmar planlamaları tek elden ve düzgün yapılmalı. Çünkü imar planları kendi haline bırakıldığında Kuşadası gibi acı örneklerle karşılaşabiliyoruz.