Konut kredisi faizlerinin beş yıllık vadelerde yüzde 1’in altına inmesi, gayrimenkul ve bankacılık sektörüne ivme kazandırdı. İnşaat firmaları yeni konut projelerini, kendi kaynaklarından finanse ederek, vakit kaybetmeden satış aşamasına ulaştırma gayreti içine girdi. Bankalar ise önce bir yıl, ardından beş yıl vadeli kredilerinin faizlerini yüzde 1’in altına indirdi.
Konut satın almak için “doğru zaman mı?” sorusuna müspet bir cevabın bulunması veya verilmesinin ötesinde, “elindekini koruma” kaygısı içindeki tüketiciye daha farklı pazarlama argümanları ile yaklaşmanın zamanı geldiği aşikâr. “Elinizi çabuk tutun, bunlar son indirimler” gibi pazarlamacı sloganları ile artmaya devam eden konut stoku içinde fark edilen projeler üretmekten başka yol gözükmüyor.
KREDİLERİN CAZİBESİ ARTTI
Konut kredisi faiz oranlarındaki indirimlerin, emlak pazarında kayda değer bir canlanma sağlaması bekleniyor. Geçtiğimiz yıllarda mevcut oranların yüzde 50 daha yükseği ile yaşanan talep artışı hatırlandığında, bu düşünce oldukça mantıklı ve akla yatkın görünüyor. 5-10 yıllık vadeli kredilerin faizlerinin bile yüzde 1´in altına düşmesi, tüketiciler açısından oldukça makul ve talep artırıcı bir etken olarak çıkıyor karşımıza.
Ekonomistler ve gayrimenkul sektörünün önde gelen isimleri, “Bugün konut alınır mı?” sorusuna birbirlerinden farklı yanıtlar verse de buluştukları ortak bir nokta var: Ev almak için koşullar son derece uygun…
“ELİNİZİ ÇABUK TUTUN” UYARISI
Krizin etkisiyle yaşanan durgunlukta, fiyatların yeterince düştüğünü belirten uzmanlar, “Fiyatlar bundan sonra daha fazla düşmez, ev alacaksanız elinizi çabuk tutun” uyarısında bulunuyor.
Konut üreticileri ise yükselen arsa fiyatları ve inşaat maliyetleri nedeniyle, fiyatlarda bundan sonra ciddi bir düşüşün yaşanmayacağı; hatta bahsedilen etkenler nedeniyle belirli bir artışın yaşanacağı ifade ediliyor.
Markalı konut üreticileri ise önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında kademeli olarak, yüzde 20’lere varan oranlarda, bir artış olacağı öngörüsünde buluşuyor. Özellikle arsa maliyetlerindeki aşırı artışın, fiyatlar üzerinde artış ihtiyacı yarattığı, piyasadaki canlanma ile beraber bir düzeltme hareketinin yaşanacağı söyleniyor. Bu düzeltmenin de 2009’un son çeyreği ile 2010’un ilk çeyreği arısında olacağı tahmin ediliyor.
PAZARDA KIPIRDANMA BAŞLADI
Konut pazarında bir kıpırdanmanın olduğu konusunda sektörün tüm aktörleri hemfikir. Bazı konut üreticileri satışlarında yüzde 30’lara varan artışlar yaşandığını ifade ediyor ve önümüzdeki aylarda bu miktarın daha da artacağını sözlerine ekliyorlar.
DÜŞÜK FAİZ, KAMPANYALARI ARTIRDI
Bankaların ardı ardına açıkladığı düşük faiz oranları, inşaat şirketlerine cazip kampanyalar hazırlamada cesaret verdi. Kampanyalarla konut alım gücüne sahip kitlenin miktarında genişleme sağlandı. Diğer yandan ortaya çıkan yeni durum, beraberinde rafta bekletilen projelerin hayata geçirilmesini gündeme getirdi. Tüketicilere farklı bölgelerde, birbirinden çok farklı özelliklerde bir konut yelpazesi sunulmaya başlandı.
Sunumdaki çeşitlilik, yaz rehavetinin de sona ermesi ile belirli oranlarda canlanmayı beraberinde getirdi. Bu artışın daha uzun süreli olması için bu faiz oranlarının uzun dönemde uygulanması ve KDV indirimlerinin iyileştirilerek tekrar gündeme alınması konut sektöründeki beklentilerin başında yer alıyor.
FİYATLAR MAKUL SEVİYEDE
Alım satımların iyi olduğu 2005 ve 2006’da inşaat şirketleri haftada bir zam yaparken, durgunluğun iyice hissedilmeye başlandığı 2008 başından bu yana konut fiyatlarına zam yapılmadı. Konut talebini canlandırmak isteyen şirketler daire satışında peşinatları yüzde 1’e kadar çekti, hatta bazı şirketler peşinatsız satışa başladı. Konut bedelinin yüzde 92’si kadar kredi kullanmak mümkün hale geldi. İnşaat şirketleri ellerindeki bitmiş konutları satabilmek için peşin ödemelere yüzde 25-40 oranında indirimler yaparken, satışa yeni çıkarılan konutlarda metrekare birim fiyatları 3 bin liradan 2 bin 500 liraya kadar geriledi.
BANKALARDAN CAZİP KAMPANYALAR
Pek çoğu gayrimenkul firmalarıyla ortaklaşa gerçekleştirilen konut kredilerinde bankalar adeta yarışa girdi. En cazip kredi imkanlarını sunmak için sürekli piyasa araştırması içinde olan bankalar, hedefledikleri tüketici kitlesini de kredi paketlerine verdikleri isimlerle cezbetmeye çalışıyor. “Elastik ile kredinizin koşullarını siz belirleyin” diyen Vakıf Bank´ta yüzde 1 ile yüzde 30 arasında peşin komisyon ödeyerek yüzde 0.00´a varan faiz oranlarını tüketici kendisi belirleyebiliyor. “Garanti´den Mortgage kullanan herkes kazanıyor” diyerek yola çıkan Garanti Bankası sunduğu kredi koşullarıyla ev sahibi olan herkese Kelebek Mobilya, Praktiker ve Pronet´ten çok özel indirimler de kazandırıyor. “Sizi ev sahibi yapan kampanya” diyen Şekerbank tüketicilerine 3-120 ay arası vade seçeneği sunuyor. Krediyi TL olarak kullandırtan Şekerbank satış değerinin maksimum yüzde 75´ine kadar kredilendiriyor. İş Bankası ise tüketicilerine “Maksimum ev paketi” kampanyası sunuyor. Akbank, Denizbank, TEB, Türkiye Finans Katılım Bankası, Anadolu Bank, İNG Bank ve daha pek çok banka konut kredilerindeki trende uyuyor ve faiz oranlarında indirime giderek, tüketicileri daha cazip fiyatlarla ev sahibi yapmayı sürdürüyor. Ancak sektör temsilcileri 2010 yılı itibariyle faiz oranlarında artışlar yaşanabileceğini belirterek, ev sahibi olmak isteyenlerin ellerini çabuk tutmaları gerektiğinin altını çiziyor.
“YÜZDE 15’LİK BÜYÜME BEKLİYORUZ”
Konut kredisi bakiyesi 2009 yılında muhtemelen 12%’lik bir artışla 42 Milyar TL seviyesine ulaşmış olacak. 2009’un ikinci yarısından itibaren başlayan konut kredilerindeki talep artışı yılın son aylarında en üst seviyeye çıkarak, 2010 yılında da hızlı büyümesini sürdüreceği sinyallerini vermeye başladı. 2010 yılında, olağanüstü bir durum yaşanmadıkça en az 15%’lik bir büyüme bekliyoruz.
KONUTTA “SORUNLU KREDİ” ORANI DÜŞÜK
Konut kredilerinde sorunlu kredilerin oranı 1%’ler seviyesinde. Önceki yıllara oranla krizin doğal bir sonucu olarak işini kaybedenler, işi zora girmiş olanlar oldu ve kredi taksitlerini aksatanların sayısı arttı. Yine de, diğer tüm kredilerle karşılaştırıldığında en düşük takip oranına konut kredilerinde rastlıyoruz. Zira, söz konusu evleri olunca kredi kullananlar ne yapıp edip borcu ödemek için ellerinden gelen fedakarlığı gösteriyorlar. 2010’da bu oranın azalmasını beklemiyoruz. Zira, ekonominin % 3,7 oranında büyümesi tahmin edilmekle birlikte, bunun istihdam tarafına hemen yansıması beklenmiyor.
GAYRİMENKULE YÖNELİŞ BAŞLADI…
Yılın son çeyreğinde, sanayi üretimi, büyüme, kapasite kullanım oranı gibi ekonomik göstergelerde krizin bitişine dair daha olumlu değerlendirmelere imkan sağlayacak pozitif gelişmeleri bekliyoruz. Krizle birlikte, özellikle faizlerin düşmesinin etkisiyle, fon fazlası olan ve borsaya yatırım yapmaktan kaçınan kitleler yatırım tercihlerini gayrimenkulden yana kullandılar ve düşük fiyatlı konut ve arsa alımına geçtiler; alımlarını da kriz döneminde likit kalabilmek amacıyla kısmen konut kredisiyle yaptılar. Yılın son aylarında ise, iş kaybı endişelerinin son bulması ile birlikte özellikle bordrolu kesim de alıma geçti. Son dönemde özellikle proje satışları hız kazandı. Burada inşaat ve gayrimenkul şirketlerinin bankalarla ortaklaşa düzenledikleri uygun faiz oranlı kredi ve düşük peşinatlı kampanyaların da büyük etkisi oldu.
FAİZLER OLAÐANDAN DAHA FAZLA DÜŞTÜ
Konut kredisi faizleri, piyasadaki diğer kredi faizlerine göre çok daha hızlı düştü. Hatta bankalar arası rekabet, faizlerin olağandan daha fazla düşmesine neden oldu. Bugünkü şartlarda, bankaların yüksek operasyonel giderleri var ve ne yazık ki bugünkü karlılık seviyesi ancak bu giderleri karşılayacak düzeyde. “Peki bankalar kar etmedikleri bir işte neden rekabete giriyorlar” diye bir soru sorulabilir. Bankalar, konut kredisi vermek suretiyle uzun süreli ve değerli bir müşteri ilişkisi yakalamış oluyorlar.
KONUTTA FİYAT ARTIŞI YÜZDE 10’LARDA KALIR
Ev fiyatlarında taleple birlikte belli bir artış yaşanacaktır. Ancak, konut stokunun fazla olması nedeniyle, artışın sınırlı kalacağını ve şehir merkezleri haricinde % 10 seviyesinde olacağını düşünüyoruz.
“HAREKETLİLİK BAŞLADI…”
Faiz indirimiyle birlikte konut kredileri kullandırımımızda bir canlanma görülse de tüketicilerin piyasadaki değişimlere tepkisinin bir miktar gecikmeli gelmesi nedeniyle, canlanmanın sınırlı kaldığını söyleyebiliriz. Konut fiyatlarındaki ciddi fırsatların, düşen faiz oranları ile birleşerek tüketicinin dikkatini çekmesi ve 2010 yılında piyasada daha fazla bir canlanma yaratması beklenebilir.
Ağustos 2009 itibariyle bankacılık sektörünün toplam konut kredisi hacmi, 38,8 milyar TL iken, Ekim 2009 ayında 39.9 milyar TL’ye çıktı. Bu dönemde kredi geri ödemelerinin sadece biraz üzerinde kredi kullandırıldığı anlaşılmaktadır. (Kaynak: BDDK)
13 MİLYON YENİ KONUTA İHTİYAÇ VAR
Ülkemizde, Başbakanlık Konut Müsteşarlığı tarafından yapılan konut ihtiyacı araştırmasının verileri ışığında, 2010 yılı sonunda 13 milyona yakın yeni konuta ihtiyaç duyulduğu hesaplanmıştır. Bu doğrultuda yılda yaklaşık 300 bin konut gereksinimi doğan ülkemizde, konut ihtiyacının gün geçtikçe ne denli yüksek boyutlara ulaşabileceği, üzerinde düşünülmesi gereken bir konudur.
DÜŞÜK REEL FAİZ ORTAMININ AVANTAJLARI YAŞANIYOR
Hazine bonolarının değer kaybetmesi ile beraber, bankalar kredi faiz oranlarını aşağı çekme yarışına girmişlerdir. Bankalar, faiz oranlarını, Merkez Bankası’nın faiz oranlarındaki seyre göre belirlemektedir. Kar geçiş noktasında sadece faiz oranlarının seviyesi belirleyici olmamaktadır. Masraf, komisyon ve dosya ücreti gibi sabit ücretlerin de bu konuda etkisi bulunmaktadır. Şu andaki düşük reel faiz ortamı, gayrimenkul piyasasına da olumlu yansımaktadır. Merkez Bankası faiz oranlarını düşürdükçe, bankalar da kredi faiz oranlarında düşüşe geçmektedir.
SON 15 AYDAKİ EN BÜYÜK CANLILIK YAŞANDI
Konut fiyatı ile konut kredisi faiz oranı arasında korelasyon söz konusudur. Konut kredisi faizlerinin bir iki puan düşmesi çok önemli değil, evin fiyatının ne olduğu önemlidir. Faiz ne kadar düşerse düşsün, evin fiyatında artış söz konusu ise, faizdeki düşüş çok marjinal kalır.
Bankaların 120 ay vadede dahi konut kredisi faizlerini yüzde 1’in altına çekmesi ile konut kredisi maliyetleri düşerken ev fiyatlarında önemli artış olmaması konut kredisine talebi artırdı. Faizlerdeki düşüşle artan tüketici güveni, mortgage sektörüne Ekim’de Eylül’e göre kredi kullanımında 1.3 milyar liralık büyümeyle son 15 aydaki en büyük canlılığı yaşattı.
