Yeni tasarım ve içeriğiyle okurlarıyla buluşan Türkiye’nin en köklü inşaat dergisi olan İnşaat Dünyası dergisi, Türkiye’nin lokomotif sektörü olan inşaat ve yapı sektörünün uluslararası gelişimini ana misyonu olarak görür ve yıllardır ödün vermediği yayıncılık çizgisini sürekli geliştirerek bu misyonu gerçekleştirmeyi hedefler.

Ekolojik özellikler öne çıkıyor…

Proje fikri nasıl ortaya çıktı?

Atalay Kocatepe: Tulip Gayrimenkul Yatırım AŞ, 2006 yılında kuruldu. Hollandalı Van Herk Grup ile Panagro Grup’tan ve 2 Türk ortaktan oluşan; 5 ortaklı bir grup haline geldi ve Tulip Gayrimenkul Yatırım adı verildi, çünkü Hollanda´nın lalesi meşhur ve Tulip lale anlamına

geliyor. Daha sonra bu şirket, TOKİ iştiraki olan Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım ortaklığının açmış olduğu ihaleyi kazandı. Böylelikle de yabancı ortaklı bir Türk şirketi olarak TOKİ´den; yani bir devlet kuruluşundan ilk kez ihale kazanmış olan bir şirket oldu. İhale alındıktan sonra projenin mimarının kim olacağı konusu üzerinde epeyce duruldu ve proje dünyanın tanınan 10 mimarından biri olan Malezya asıllı İngiliz vatandaşı Ken Yeang tarafından yapıldı. Projeyi yaparken hem Türk insanının konut içindeki detaylar dahil beklentilerini, hem de kendi mimari özelliği olan bio-iklimsel mimari tarzını yansıtmasına ağırlık verdi. Böylece proje oluştu. Projenin fiili olarak hayata geçmesi safhasına gelindiğinde TMMOB´nin bu bölgeyle ilgili açtığı davalar gündeme geldi ve davalar TOKİ aleyhine sonuçlandı. Burada inşaat yasağı olduğunu düşünüyorlardı ve inşaat bu nedenle durma noktasına geldi. Bilindiği gibi Bahçeşehir 1990´lı yıllarda Emlak Bankası´nın projeleriyle yapılaşmaya başlamış ve daha sonra buna Esenyurt da ilave olmuştur. Bugün ise yaklaşık 35 bine yakın bir nüfusa sahip. Biz burada inşaata başlayacağımızı umduğumuz dönemde henüz imar ruhsatı alınmadığı için inşaata başlanamamıştı. Bu süreç epey devam etti ve dava lehimize sonuçlandı. Böylece biz bu bölgede yeniden çalışmaya başladık. Projenin temelini Kasım 2008´de attık.

Proje hasılat paylaşımına mı dayalı?

Burası TOKİ ile gelir paylaşımı ortaklığı şeklinde yapılan bir inşaat. Dolayısıyla attığımız her adımı TOKİ´ye danışmak zorundayız. Müşteri ile yapılan sözleşmelerde Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı “Şirket” Tulip ise “yüklenici” oluyor. Yani biz müteahhit durumundayız. İnşaatın bütün sorumluluğu bizde ama müşterinin en son muhatap olacağı makam TOKİ. Bu nedenle de hassas davranıyorlar. Biz de bu hassasiyete uygun davranmak durumundayız. Başlangıçta 3 blokta, 317 daireyi satışa sunduk. 8. bloktaki 132 dairenin satışı içinse izin almak için gerekli hazırlıklar yapıldı.

Bu lokasyonda çok fazla proje hayata geçiriliyor. TulipTurkuaz´ın bu bölgede konumlanan diğer projelerden farkı nedir?

Bizim projemiz önünden su kanalları geçen ve kaskatlı su havuzları bulunan, yeşil alanın çok fazla olduğu, enerjisinin bir kısmını kendi üreten, harcamış olduğu suyu tekrar geri dönüşümle tabiata veren bir proje. Ayrıca, güneş ışınlarının fazla geldiği yerlerde güneş panelleri bulunduran ve o ışığı kırarken güneş enerjisinden depolama yaparak da elektrik üretimine katkıda bulunan bir proje olarak ortaya çıktı. Onun için de diyoruz ki ekolojik dengeyi bozmayalım ve yeşili koruyalım. Çünkü bu bölge eskiden ormanlık alanmış. Haliyle buradaki ormanlık alan zamanla yok olmuş. Bu nedenle biz inşaatla kazdığımız yerlerde kaybettiğimiz yeşilliği çatı üstleri, balkon araları dahil olmak üzere burada öne çıkarmaya çalıştık. Bu çalışma esnasında da mimari tarzımızı daha değişik olarak ortaya koymaya çalıştık. Giydirme cepheler, kaskatlı su havuzlarının üzerine köprüler dinlenme yerleri, oyun parkları planlandı. Kapalı otoparklar yaparak her daireye bir garaj verdik, açık otoparklar yaparak misafirlere park yeri sağladık. Ayrıca bir kompleks meydana getirdik ve yarım futbol sahasına yakın büyüklükte buz pateni sahasını, yarı olimpik havuz, basketbol sahası, voleybol sahası, koşu yolları oluşturduk. Böylece sportif bir yaşamı da ön plana çıkarmaya çalıştık. Daha sonra müşterilerden gelen talepleri dikkate alarak projede olmamasına rağmen 4 blokun bulunduğu yere bir havuz daha planladık. Çünkü biz proje inşaatı bitmediği sürece değişiklik yapma hakkını kendimizde saklı tutuyoruz ama bunu yaparken Emlak Konut´un da mutlaka iznini almak zorunda olduğumuzu biliyoruz. Böylece yüzme alanlarını biraz daha artırmaya çalıştık. Tabi projede değişiklikler yaparken mimarımız Ken Yeang müdahalelerde bulunuyor. Özellikle yeşil alanlara dokunmamızı kesinlikle istemiyor. “Ben yeşili ön plana çıkardım, proje üzerinde yeşil alanlara müdahale etmeyin” diyor. Yani mimarımız bu işe yalnızca bir proje gözüyle bakmıyor. Temel atmadan önce projenin lansmanı sırasında kendisini buraya getirdik; projeyi ve öne çıkarmak istediği unsurları lansmanda anlattı. Dolayısıyla bu şekilde çalışıldı ve vatandaşların istekleri de mutlaka dikkate alındı.

Bölgeye ulaşım konusunda sıkıntılar yaşandı mı? Konut satın almak isteyenlerin ulaşım nedeniyle çekinceleri olabiliyor mu?

Proje önündeki çevre yolunun açılmayışı vatandaşın buraya gelme konusunda tereddütünün tek nedeni oldu. Çünkü buraya gelen insan, 13 km daha fazla yol katediyor. Kavşaktan buraya girmek 50 km ise dolaşarak buraya ulaşmak böylece 63 km oluyor. Bu bizi başlangıçta engelledi fakat engeli aştık ve çevre yolu açıldı. Öte yandan bu bölgede yapılan alışveriş merkezleri ile lüks markaların Bahçeşehir´e gelmeye başlaması insanları zamanla buraya daha da çekti.

Daire tipleriniz neler?

Biz burada projeyi planladığımız dönem rezidans pek yoktu. Ama şimdi inşaat firmaları her yerde rezidans inşa etmeye başladılar. Bir yere yüksek katlı bina yapıldığı zaman adı rezidans oluyor. Avrupa´da rezidanstan beklenen farklıdır. Bu 1+1 dairelerin stüdyo daire olarak algılanmasındaki yanlışla aynıdır. Stüdyo dediğiniz zaman düz bir salon, içinde yatağı, mutfağı vardır, bir tek banyosu ayrı ama 1+1 denildiğinde yatak odası ayrı, salon ayrı olur, mutfak açık olabilir veya kapalı olabilir. Burada böyle bir terim karmaşası ortaya çıktı. O bizim sorunumuz değil, vatandaşa bunu anlatıyoruz. Projede 1188 daire ile arka tarafında 30´ar katlı iki rezidans bloktan oluşan ve dairesi olan bir yapıyla, 3 katlı alışveriş merkezini ihtiva ediyor. Dairelerimizi planlarken Türk insanının yatırım veya oturma amaçlı düşüncelerini dikkate aldık. Rezidans daireleri 1+1´den başlayarak 4+1´e kadar farklı tiplerde tasarladık. Yani geniş bir yelpaze oluşturduk ve 23 daire tipi ortaya koyduk.

Projede depremsel dayanıklılığa dönük neler var?

Deprem çalışmaları da gerçekleştirildi. Buradaki incelemeler 1999 depreminin akabinde Türkiye Deprem Yönetmeliği çerçevesinde yapıldı. Buna göre de depreme dayanıklı konutlar olarak bu projeyi ortaya koyduk. Ayrıca tünel kalıp sisteminden farklı 1/3 daha fazla maliyeti olan ve zamana 1/3 fazla süre gerektiren konvansiyonel kalıp sistemini uygulamaya başladık. Konvansiyonel kalıp sistemi, tünel kalıp sistemine oranla biraz daha zaman alan bir yöntem, fakat deprem açısından çok daha güvenli bir yöntem.

2008´de bütün dünyayı sarsan bir küresel kriz ortaya çıktı. Gayrimenkul satışları bu krizle beraber geriledi. Siz burada nasıl bir satış stratejisi uyguluyorsunuz? 2010´da ne gibi farklı satış politikalarınız olacak?

Biz müşterimize önce projemizin bugüne kadar bu bölgede uygulanan ilk bio-iklimsel ve ekolojiye önem veren bir proje olacağını vurguluyoruz. Bunu hem bizzat buraya gelenlere anlatıyoruz hem de çeşitli ilanlarımızla, pazarlama gruplarımızın çalışmalarıyla anlatıyoruz. Ancak bu yeterli olmuyor. Şu anda konut arzı konut talebinden daha yukarı seviyelerde… Türkiye´de yeni model depreme dayanıklı konuta ihtiyaç var ama bugün devletin en yetkili kurumuna depreme dayanıklı konut sayısı yüzde kaçtır diye sorduğumuzda “cevap veremeyiz” diyorlar. Çünkü sayılmamış. Rakamlar hep afaki rakamlar… Dolayısıyla biz depreme dayanıklılığı vurguluyoruz, ekolojik dengenin bozulmaması için yaptığımız çalışmaları anlatıyoruz. Medya vasıtasıyla bunları duyuruyoruz. Satış şartlarına gelirsek; başlangıçta yüzde 25 peşinat gerisi, 5 – 10 yıl şeklinde vadelendiriliyordu. Yüzde 50 peşinat, yüzde 24 iki yıl sonra faizsiz ödeme veya bu süre içerisinde 2 yıl gibi bir sürede çeşitli zamanlarda ödemenin tamamlanması yoluna gittik. Ondan sonraki safhada 60 aya kadar 0.94 faizle, banka kredisiyle bu evleri verelim dedik. Artan taksitlerle yapalım; yani başlangıçta ev alan bir insan oturmak için alıyorsa şu andaki evine kira ödüyor, burası inşaat halinde burayı da öderse zorlanır diye düşündük O zaman inşaatın bitmesi 2 yıl mı öngörülüyor, biz iki yıl boyunca daha düşük taksit ödemeleriyle taksitlendirelim, sonrasında da taksiti artıralım dedik. Böylece ödeme kolaylığı yaratacak diye düşündük. Ayrıca bir tablo meydana getirdik, dedik ki “Siz 24 ay sonra bu yeri sattığınız zaman buranın izafi değeri ne olur?” Bunun hesabını yaptık, bunları anlattık müşterilere. Bu da cazip geldi. Çünkü yılda yüzde 30, iki yılda da yüzde 55´e yakın bir artış sağladığını ortaya çıkardık. Bu tablo gerçek rakamlara dayanarak çıkarıldı. Hep şunu söylemişimdir yöneticilere “Siz burayı yapıyorsunuz, ben satıyorum. Bana müsaade edin size ben her şeyi söyleyeyim. Ana muhalefet bende olsun, çünkü ben müşteriyim. Ben kapıdan girerken müşteri gözüyle bakayım, inşaatın gidişine, yapılan kaliteye buradaki davranışlara… Onları ben düzeltirken size serzenişte bulunursam bu olmamış dersem, bunu yanlış yapıyoruz dersem bilin ki satmak istemiyor olduğum için değil, içinden biri olduğum içindir.” Demeyin ki “Atalay Bey durmadan itirazda bulunuyor, ikazda bulunuyor.” Müşterinin beklentisi bize daha güzel yansıyor. Dışarıda oturan insanlar bunu göremezler, satıcı da bunu göremez. Tüm beklentilerin ve taleplerin biriktiği yer ben olduğum için genel eğilimin, arzunun ne olduğunu kavrayabiliyorum. Haliyle bu konuda da hassas davranıyoruz ki müşterimiz buraya gelince ev satın alabilsin. Uzaklık konusuna gelince, burası 1990 senesinde ben geldiğimde çok sapa bir yerdi. Şimdi merkez oldu.

Dönelim 1980 yılına, Ataköy´ün, olduğu 1. kısıma daha binalar yeni yeni yapılmıştı. Deniz kıyısı diye insanlar buraya geldi ilk başlarda. Ama şimdi bakın Ataköy İstanbul´un merkezi oldu. Değişiyor, burası da böyle olacak. Bin kişilik nüfus zamanla 30 bin oldu, bugünse 35 bin… Burada şu anda yapılmakta olan, planlanan 12 bin konut var. 12 bin konut demek 50 bin kişi demek. Burada telekomünikasyon alt yapısı yapıldı. Kanalizasyon, doğal gaz, ulaşım problemleri çözüldü. Büyük bir ihtimalle 2015 yılında metro istasyonu da gelecek. Buraya metro da gelirse 5 sene sonra lokasyon bakımından bölge merkezle birleşmiş olacak.

Faiz oranlarındaki düşüş nedeniyle pek çok uzman şu anda konut almak için en uygun zaman olduğunu vurguluyor. Bu süreci nasıl değerlendiriyorsunuz?

Bankaların emlak faiz oranlarını düşürmesinin konut satışında ciddi bir artış sağladığını söyleyebiliriz. Bugün durum iyi, talep var ve inşaat yapıyoruz. Bugün 1,5 milyon kişiye yakın insan evleniyor. Ve bunun 200 bine yakını İstanbul´da yaşıyor. Bunlara ev lazım. Diyelim ki yüzde 20´si potansiyeli olan ve alabilecek durumda olanlar, bunlar bu tür yerlere gelirken hazır ev istiyorlar. Bugün Türkiye´de iyi para kazanan insanlar yatırım yaparak gayrimenkulden para elde etmek istiyorlar. Bir zamanlar araba yatırım aracıydı. Örneğin arabayı 10 liraya alır ve kullanırdınız. 4 sene sonra 14 liraya satardınız. Şimdi arabayı alıyorsunuz plakayı takınca fiyat 9 liraya düşüyor; satmaya kalkınca 3 liraya düşüyor. Ödeme imkanları çok kolaylaştırıldı, yeni modeller çıktı, haliyle ortam toz duman oldu. Biz bu ortamda kendi yaptığımız inşaatın kalitesine inanıyoruz. Yapacağımız inşaatı zamanında vereceğimize güveniyoruz. Hatta bununla ilgili Ankara´da da bir çalışmamız var. Yani ümitliyiz, personelimiz iyi çalışıyor, banka krediyi eskiye göre daha kolay veriyor. Şu anda Akbank ile çalışıyoruz Kontrollü gidiyoruz, satışlar devam ediyor. Fiyat artışı yapmıyoruz ama kampanya da yapmıyoruz. Bizim hedefimiz 31 Aralık 2009´a kadar fiyat artışı yapmamak.

Projenin ne zaman bitirilmesi planlanıyor?

Bizim hedefimiz 2011 başlarında burada sattığımız dairelerin sahiplerine teslim edilmesi. Şu anda taşeron firmalarımız çalışıyor. Alt yapıyı da, kaba inşaatı da onlar yapıyorlar. Çünkü biz verirken anahtar teslim olarak veriyoruz ve projeyi uygulamayı aynen onlara bırakıyoruz. Uygulamada da yapı denetimle ilgili EGYO’ nun burada bir ekibi var. Her gün işçi sayısı, iş kazası, dökülen beton kalitesi, kullanılan demir ebadı gibi konularda kontrol ve raporlama yapıyorlar. Ayrıca 15 kişi civarında inşaat mühendisi gurubumuz var. Onlar da Tulip adına denetleme yapıyorlar. İyi bir proje olacak, biraz sabretmemiz lazım ve bir de müşteriye doğruyu söylememiz lazım.

Tulip Gayrimenkul önümüzdeki süreçte neler hedefliyor?

Esenyurt´ta, Esenyurt Belediyesi´nin civarında K.Çekmece gölüne bakan yamaçta 2 bin 800 konut ve 600 civarında iş yeri ihtiva eden bir proje çizimi tamamlanmış durumda. Onun da inşaatı büyük bir ihtimalle Aralık ayında başlayacak. Rusya´da yapılan anlaşmalarımız var, bu anlaşmalarla ilgili olarak da son aşamaya gelindi. Ayrıca Körfez Ülkelerinde, Abu Dhabi’de bu projeye ilgi duyanlar ve bizimle ortaklık yaparak bu projenin benzerini yapmak isteyenler var. 9 Kasım’da Tulip Gayrimenkul olarak katıldığımız Kuveyt Emlak Fuarı’nda da önemli görüşmeler yaptık.