Yeni tasarım ve içeriğiyle okurlarıyla buluşan Türkiye’nin en köklü inşaat dergisi olan İnşaat Dünyası dergisi, Türkiye’nin lokomotif sektörü olan inşaat ve yapı sektörünün uluslararası gelişimini ana misyonu olarak görür ve yıllardır ödün vermediği yayıncılık çizgisini sürekli geliştirerek bu misyonu gerçekleştirmeyi hedefler.

Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım: Yeni Firmalar Hoşgelsinler Ama Gitmesinler

38 yıldır sektörde yer alıyorsunuz. Bu süreçte inşaatta gördüğünüz en büyük değişim hangi alanda oldu?

Teknik Yapı markası olarak 1980’den, Nazmi Durbakayım olarak da 1974’ten bu yana 38 senedir bilfiil sektörün içindeyiz. İnşaat sektörü geniş bir yelpaze. Sektörün konutla ilgili kısmında Teknik Yapı’nın bilinirliği arttı ama kuruluşundan itibaren çalıştığı sektörler; sanayi inşaatları, konut, altyapılar, eski eserler, dekorasyon gibi muhtelif dallardı. Sektörde sanayi yapısı olarak 2.5 milyon m² inşaat yaptık. Aynı zamanda kat karşılığı tabir edilen tekil inşaatlar ile dekorasyon ve restorasyon işleri gerçekleştirdik. Bu da, çok büyük hacimde işler yapan firmamıza dekorasyon tecrübesinin getirisi olarak detayların üzerinde durma, eski yapıların hassasiyetlerinden dolayı çok duyarlı olma gibi özellikler kattı. Normalde koca bir bina yaparsınız ancak tek bir kişiyle muhatap olursunuz. Ama konutta her dairenin sahibi farklı olduğu için farklı yatırımcılarla muhatap olursunuz. Bu çeşitlilik de bizi çok esnek ve müşteri odaklı bir yapıya kavuşturdu.

HİÇBİR MÜŞTERİMİZİ PROTESTO ETMEDİK

1994’teki krizden sonra firma olarak daha çok büyüdüğünüzü söylüyorsunuz. Bu büyümenin nedeni neydi?

Benim kökenim Sultanhamam olduğu için, müşterinin önemini, değerini iyi bilir ve her zaman ona yardımcı olmak gerektiği mantığını taşırız. Sonuçta bir krizde dünyanın sonu gelmiyor. O kriz bitiyor ve o insanlar size yine lazım oluyor. Eğer bu zor günlerde siz müşterinin yanında olmazsanız sonra o müşteriler de iyi günlerde sizin yanınızda olmayacak. Biz 1994 yılında bir müşterimizi dahi protesto etmedik. Senetlerini aldık, kendi kasamızda tuttuk, durumu müsait olduğu vakit ödemesini yapmasının bizi sevindiriceğini söylemek suretiyle onu manevi olarak ödeme yükümlülüğünde tuttuk. Halbuki bir kere protesto olsa diğerleri de arkasından gelecek, hiçbir tahsilat yapılamayacak. Bu kişiler de daha sonra şartları normale döndüğünde Teknik Yapı’nın her projesinde yer aldılar.

Sektörde son yıllarda yaşanan hareketliliğin miladı olarak neyi görüyorsunuz?

2004’ü bu sürecin miladı olarak görüyorum. Emlak GYO’nun hasılat paylaşımı modelini başlatmasıyla büyük projeler ortaya çıktı. Bunlardan biri Uphill Court projesidir. 1742 tane konut var bu projemizde. Burada dünyada satış anlamında bir rekor kırdık. Çok büyük bir ilgi gördü proje… Şayet ilk satış günü çok fazla sayıda satış elemanı olsaydı, hepsi satılırdı. Bu da firmamızın bilinirliğinden ve duyulan güvenden kaynaklanıyor. Bunun yanında bireysel kredilerin kullanılması, Emlak GYO’nun güvencesi gibi faktörler bir araya geldi ve insanların gayrimenkule olan inancı tekrar arttı. 2004’e kadar bu büyüklükte konut projeleri yoktu. Bu büyüklükte projeler yapacak mimari ofisler de, zihniyet de, pazarlama da yoktu. O tarih itibariyle bunlar gelişti.

MÜŞTERİYE TAKATİNE GÖRE SATIŞ YAPILMALI

İnşaat sektöründe firma ve müşteri ilişkisi nasıl olmalı sizce?

Kendimizden örnek vereyim. Bizde bir satışçının görevi müşterinin cebinden 10 lira daha çıkarmak değildir. Satış sorumlusunun görevi, müşterinin geliri nedir, alışkanlıkları nedir, nasıl bir yerde oturmak ister gibi hayatını zora sokmayacak, tersine yaşantısını daha mutlu sürdüreceği bir konutu satmaktır. Yoksa müşteri 1+1 daire almak için geldi, siz de 3+1 sattınız ve gitti. Gitti de yarın öbür gün ödeme güçlüğü yaşadığında bu problem her tarafa yansıyacak. Bundaki hassasiyetimizin delili de şimdiye kadar kullanılan 7-8 bin bireysel konut kredisinde bir tane bile icraya düşen konut kredisinin olmaması. Çünkü müşterinin gerçek gücü ve gerçek ihtiyacı nedir, onu teşhis ediyoruz. Satış elemanı arkadaşımız bu bilinçte olmazsa veya biz bunu aşılamamışsak bunu başarmamız mümkün değil. Bunun takipçisi oluyoruz, eğer bir yerde yanlış bir anlayış varsa hemen düzeltiyoruz.

YATIRIMCILIK İNŞAATTAN SONRA DA DEVAM EDER

Sektörün geneline bakıldığında aynı prensip ve ciddiyeti görebiliyor musunuz peki?

Bunu şöyle anlatayım. Otomotiv sektörü inşaat sektörüne göre daha iyi koordine olmuş ve bunları uygulayan bir sektör. Çünkü iyi servisi olmayan bir markanın tutunma şansı yok. Birbirleriyle de iyi bir dayanışma içindedirler. Çünkü ihtiyaç fazla, bu mal satılıyor. İnşaatta da ihtiyaç fazla. Bizim İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) şapkasıyla amacımız konut üreticilerinin aynı bakış açısına inanmalarını sağlamak. Ancak ticaretin şöyle bir kanunu var; siz gerekenleri yapmadığınız taktirde sektör sizi dışarı atar. Sizin burada “ben bunu yapmıyorum” demek gibi bir lüksünüz yok. Siz yapmayabilirsiniz, bir miktar satış da gerçekleştirebilirsiniz. Ama amaç bir projenin zamanında bitmesi, insanlara teslim edilmesi ve burasının yaşaması. Yoksa hayalet bir site hiç kimseye mutluluk getirmez.

Dolayısıyla yatırımcılığın sadece bir projenin inşasıyla biten değil, sonrasıyla da devam etmesi gereken bir süreç olduğu bir dönem sözkonusu.

Kesinlikle. Hele konutta; ben yaptım, teslim ettim, işim bitti diye olmuyor. Hatta yetkililerden beklentimiz şu; bu sektörde hizmet verecek firmaların belli bir süre bu işe devam etmek mecburiyetinde olmaları. İnşaat sektörüne girmek çok kolay. Sık sık duyuyoruz, falan firma inşaat sektörüne girdi diye. Tamam hoşgeldi, başımızın üstünde yeri var ama gitmesin. Bu sektör öyle çok kolay bir sektör değil, zorlukları görüp gitmesin, kalsın, kötü günlerinde de dursun, sırf kâr günlerinde değil.

TÜRKİYE’NİN KIYMETİNİ BİLMEMİZ LAZIM

Türkiye inşaat sektörü sizce dünyadaki değişim ve gelişmeleri ne ölçüde takip edip uygulayabiliyor?

Öncelikle bölge bölge bakmak lazım. Örneğin Avrupa’da konut sektörü çok geri, çünkü ihtiyaç yok, nüfus artmıyor. Orada bizim gibi bir inşaat hareketliliği yok. Örneğin Cote d’Azur sahillerinde bir tabela konuyor, o tabela üç sene duruyor, ancak üç sene sonra kazma vuruluyor. O yüzden Avrupa’yı geçelim. Ama Brezilya, Arjantin gibi gelişmekte olan ülkeler var. Oralarda küçük küçük üniteler yapılıyor. Fakat aslında dünyada bugün kim var dediğinizde Türkiye var diyebiliyorsunuz. Bunun kıymetini bilmemiz lazım.

Yurt dışında projeniz olacak mı yakın zamanda?

Böyle istekler olmasa hayat biter. Cote d’Azur sahilinde bir proje düşünüyorum. Onlara inşaat nasıl yapılır göstermek için yer arıyorum. Çünkü biz Türk inşaatçıları olarak hakikaten iyi binalar yapıyoruz.

KÜÇÜK FİRMALAR GİDECEK, BÜYÜKLER KALACAK

Sektörde genel olarak varolan canlanmadan kaynaklı bir memnuniyet hali var. Yakın gelecek için öngörünüz nedir? Bu hareketlilik ne kadar sürer sizce?

2004’ten sonraki bu canlılığı sürekli beklememek lazım. Bu sektörde kalan oyuncular da meşakkatlerle bir sistemi kurmuş olanlardır. Genel olarak sektördeki ilerleme büyük çaptaki firmalar dışındakilerin kaldıramayacağı bir profesyonellikte ilerleyecek. İleride firmalar azalacak, büyük firmalar kalacak, bu firmalar fason olarak binasını yaptıracak. Zaten GYO’lara doğru bir gidiş sözkonusu.

Bu konuştuklarımız genellikle İstanbul merkezli oluyor. Türkiye geneli için neler söylenebilir?

Türkiye’de nüfus transferini önlemek lazım. İstanbul’u rahatlatmamız için, buraya olan nüfus akınını durdurmak lazım. Bunu yapabilmek için de insanların doğduğu yerde doymasını sağlamak lazım. İnsanlar eğer doğdukları yerden başka bir yere doymak maksadıyla gidiyorlarsa aşırı göçü önlemeniz mümkün değildir. Aşırı göç aldığınızda da ne kadar plan yaparsanız yapın bu planlar kadük oluyor. Yeni planlar, yeni imarlar, yeni kentsel dönüşümler birbirini izliyor. Halbuki diğer kentlerde de istihdam yaratabilirsek bu nüfus da burada kalır. Göç alan yerlerdeki nüfus şişmesi de duracaktır.

YILDA 3 BİN KONUT YAPIP SATACAÐIZ

Şu anda Teknik Yapı’nın yürütmekte olduğu konut oranı ve yoğunluğu ne durumda?

Tuzla’da 5 bin civarında, diğer devam eden projelerde de 3 bin civarında olmak üzere toplamda 8 bin civarında konut inşaatını sürdürüyoruz. Her yıl 3 bin civarında teslim ediyoruz. Önümüzdeki projelerimizi değerlendirirsek de yılda 3 bin konut yapıp 3 bin tane de satabilir durumdayız. Çünkü mühim olan yaptığınız kadarını satabilmek. Yoksa stok oluştuğu taktirde ticari olarak arzu edilen tablo ortaya çıkmıyor.

Yılda 3 bin konut üretip o sayıda satış gerçekleştirmek ne kadar mümkün oluyor? Yakın gelecek için gerçekleştirilebilir bir hedef mi?

Kağıt üzerinde siz bunu planlarsınız. Tabii bunun olabilmesi için de birtakım veriler var, yapılır mı yapılmaz mı diye. Bizim 3 bin dememizin bir nedeni var. Türkiye’nin aldığı istikamet nedir, Türk insanı konutta ne arıyor? 38 senelik deneyimimiz inşaatın yanı sıra bunların araştırmalarıyla da geçti. Bir kere Türk insanının konut alma alışkanlıkları bizim de çabalarımızla değişti. Daha önce konut deyince 3+1 anlıyordu insanlar. Bu da günümüzde ortalama bir fiyatla bakıldığında 500 bin TL gibi bir rakama ulaşıyor. Bunu da yeni evli ailelerin karşılaması zor. Ama artık insanlar 1+1’e de, hatta stüdyo dairelere de alıştı. Buna göre de alım gerçekleştirebiliyorlar.

DEÐERLENECEK BÖLGELERİ KEŞFEDİYORUZ

Bu anlamda proje ve hedefleri, öncesinde geniş piyasa araştırmaları yaparak mı yürütüyorsunuz?

Tabii. Biz mesela Kartal’a tesadüfi gitmedik. İlk gittiğimizde orada inşaat yoktu. Ama şimdi çok popüler. Kartal’dayken de yeni bölgeler araştırıyorduk. Dragos’ta, Samandıra’da işler yaptık. Uğur Mumcu’yu keşfettik, o zaman kimse farkında bile değildi. Orada Upcity projesini yaptığımız vakit bize bakıp “ne yapıyorlar” diyen vardı. Ama global krizin olduğu 2008’de satışa çıktık ve daha lansman aşamasında yüzde 30’u satıldı. Şu anda oradan konut alanlar yüzde 110, yüzde 120 gibi bir prim yaptılar. Orada Upcity Residence projemizde de 6 ay evvel tüm dairelerin satışı bitti. Bütün bunlar hep öngörüyle mümkün oldu. Değerlenecek bölgeleri ve insanların rahat ulaşabileceği lokasyonları seçiyoruz.

Bütün bu süreçlerde şahsen ne ölçüde bulunuyorsunuz?

Şöyle anlatayım; teknenin kaptan köşkünde ben duruyorum belki ama normalde 10 tane kaptan var, hepsi de bu gemiyi yürütebilecek durumdalar. Hep beraber kullanıyoruz ama baş kaptan benim. Yoksa bu tek başına olabilecek bir konu değil, bir ekip çalışmasıdır.

BÜROKRATİK SORUNLAR SÜRÜYOR

Sektörde özellikle yatırımcıyı zorlayan sıkıntılardan neleri sayabilirsiniz?

Türkiye’de olması gereken, öncelikle müktesebat. Bir binayı yapmaya karar verdiğinizde önce arsa alıyorsunuz. Bu arsayı alırken, arsanın üzerinde herhangi bir haciz veya yasal problem var mı diye bakıyorsunuz. Arsada sorun olmadığını görüp belediyeye gidiyorsunuz, onlardan da bir imar durumu olduğunu netleştiriyorsunuz. Sonra satın alıyorsunuz ve ardından inşaatınıza başlıyorsunuz, hatta bitirip satışlara başlıyorsunuz. Ama sonra bir bakıyorsunuz, tapu dairesinden bir yazı geliyor, maliye hazinesi tapunun üzerine tedbir koymuş. Niye? Çünkü bir tarihte burası orman alanıymış. O zaman da donup kalıyorsunuz. Tapu kayıtlarında üzerinde hiçbir takyidat olmayan bir arsayı alırken bunun 50 sene evvel orman vasfında bir yer olduğunu nereden bileceksiniz? 500 daireli bir site yaptığınızda, bunun 200 dairesini sattıysanız oranın artık 200 sahibi oluyor ve bu belirsizlik büyük bir karışıklığa yol açıyor. Bu karışıklığın çözülmesi lazım. Burada örneğin dense ki, “arsayı al ama üç yıl bekle” o zaman biz de bekleriz. Onun dışında arsayı satın alan kişinin 30-40 yıl önceki bir belirsizlikten haberinin olmasına imkan yok. Bunun takibi de olamaz.

Bir de belediye açısından sorun var. Siz gittiniz tapuyu aldınız, imar durumu aldınız, inşaatı yaparken bir bakıyorsunuz imar durumunu aldığınız planda yürütmeyi durdurma kararı çıkıyor. Yani plansız kalıyor sizin imar durumunuz. Bunlar en büyük sıkıntılar olarak duruyor. Bunlar çözülmediği taktirde, bu işi yapmak için bana soranlara ben de bunları önlerine koyuyorum. Hesabını ona göre yapsın. Biz artık bu işin içindeyiz ama dua ediyoruz ki başımıza böyle bir piyango çıkmasın.

Piyasadaki mevcut canlanmanın aksine bürokrasideki eski usul kendini koruyor?

Aynen öyle. Afet yasası çıkacak, onu bekliyoruz. Umarız işler bir şekilde çıkacaktır. Beklediğimiz yasalardan bir başkası da mütekabiliyet yasası. Bu yasa çıktığı vakit bunun olmazsa olmazları olarak yan gereklilikler var. Çünkü siz daire satıyorsunuz ama oturma iznini kısıtlı verdiğiniz vakit bir manası kalmıyor. Yasanın işler bir halde çıkması önemli. Bugün İspanya, Fransa gibi ülkeler bundan çok para kazandı.

SEKTÖRDE SORUNLAR KONUŞULMUYOR

Dernek çalışmaları kapsamında sektörün ne kadarına ulaşabiliyorsunuz? Firmaları ne ölçüde bir araya getirip ortak sorunları konuşabiliyor ve çözüm bulabiliyorsunuz?

İnşaatçılar hiçbir zaman sorunlarını paylaşmazlar. Anadolu’da bir tabir vardır, “etli ekmek yer, kebap yedim diye kürdanla dolaşır” diye. Onun için sorunlar çok öyle konuşulmuyor. Olduğunda da birilerinin sorunları olarak ortaya çıkıyor. Biz ise yeni bir anlayış getirmeye çalıştık. Zaten problemi biliyorsanız, ille de birinin bunu dillendirmesine lüzum yok. Oturursunuz, problemi ortaya bırakırsınız, ışığı kapatırsın, kime lazımsa alır götürür. İnşaat sektöründeki sıkıntılar az çok bellidir. KDV iadesi, vergilerdeki harçların yüksekliği, imar konusu gibi sıkıntılar var. Burada ben çekirdekten gelen birisi olduğum için, bunları biliyorum paylaşıyorum. İNDER’de çok müteşebbis bir yönetim kurulumuz var. Yönetim kurulumuzdan da geliyor ve biz bunlara gücümüz yettiğince çözüm üretmeye çalışıp bu çözümleri de ortaya koymaya çalışıyoruz. Sivil toplum örgütünün görevi bir probleme dikkat çekmektir. Bu problemle ilgili çözüm önerileri sunmaktır. Ama yetkililer o konuyu artık ele aldıktan sonra da bir kenarda beklemektir.