Kentsel Dönüşümde Yeni Dönem Başladı: Tek Kişi Süreci Başlatabilecek

Tek Malik Talebi Yeterli Olacak

Yeni düzenlemenin en dikkat çekici kısmı, riskli yapılarla ilgili karar alma prosedürlerinde yapıldı. Daha önce tüm maliklerin veya yüksek oranlı çoğunluğun onayını gerektiren süreçte değişikliğe gidildi. Artık riskli yapı kapsamındaki parsellerde bir hak sahibi bile dönüşüm sürecinin başlatılması için resmi talepte bulunabilecek.

Bu talep üzerine diğer malikler toplantıya çağrılacak ve süreç resmen başlayacak. Yıllarca uzlaşma sağlanamadığı için duran projelerin önünü açmak amacıyla bu adım düzenlendi. Bu şekilde yoğun oy birliği arama zorunluluğu ortadan kalkması ve kentsel dönüşümün tıkanmasının önüne geçilmesi planlanıyor.

Salt Çoğunluk Esas Olacak

Karar alma süreçleri için getirilen bir diğer düzenleme salt çoğunluk esasına dayanıyor. Riskli bölgelerde veya rezerv alanlarındaki binalatın bulunduğu parsellerde uygulama yapılırken, binaların yıkılmış olması şartı aranmayacak. Parsel sahipleri, hisseleri oranında çoğunluk kararı ile parselleri birleştirebilir ya da bölebilir. Hatta yeni yapılar inşa edebilir, paylarını satabilir veya kat karşılığı gibi yöntemlerle değerlendirebilir. Bu işlemler için binanın paydaşı olma şartı da aranmayacak..

Bu değişiklik, karar alma süreçlerini sadeleştirirken, dönüşümün hızlanmasına katkı sağlayacak bir düzenleme olarak yorumlanıyor. Bu yöntemle kararın alınmasında uzlaşma eksikliği nedeniyle uzun süren bekleyişlerin önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Karara Katılmayan Malikler İçin Süreç Nasıl İşleyecek?

Yeni düzenlemeyle birlikte kentsel dönüşüm kararlarına katılmayan maliklerin konumu da açık biçimde tanımlandı. Dönüşüm konusunda hisseleri oranında salt çoğunluk sağlandığında, bu karara katılmayan maliklerin süreci durdurma imkanı büyük ölçüde ortadan kalkıyor. Ancak bu durum, hak sahiplerinin tamamen devre dışı bırakıldığı anlamına gelmiyor.

Karara katılmayan maliklere, alınan karar ve sunulan şartlar resmi yollarla bildirilecek. Tebligat, elektronik bildirim sistemleri ve muhtarlık ilanları aracılığıyla bildirim yapılacak.

Elektronik tebligat, alıcının e-adresine ulaştıktan 5 gün sonra yapılmış sayılır. Muhtarlık ilanıyla yapılan tebligatlarda ise, ilan süresinin bittiği gün tebligat yapılmış kabul edilir. Karara katılmayanlara yapılan tebligatta şu hususlar belirtilir:

• Tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde teklifin kabul edilmemesi durumunda, hisseleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenen rayiç bedelden aşağı olmamak üzere anlaşan diğer hissedarlara açık artırmayla satılacaktır.
• Hissedarlara satış olmazsa, riskli alanlarda ve rezerv alanlarda rayiç bedel, dönüşüm projesini yürüten kurum (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ) tarafından ödenerek hisseler satın alınır.
• Dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda, satış gerçekleşene kadar diğer hissedarlara satış tekrar denenir.
• Riskli yapılarda ise, anlaşmaya uyulması koşuluyla üçüncü kişilere satış yapılabilir.

Yıkımdan Sonra Pay Satışı: İlk Teklif Kamudan!

Karara katılmayan ve süresi içinde dönüşüme dahil olmayan maliklerin hisseleri için pay satışı süreci başlatılıyor. Riskli bir binanın yıkılmasıyla arsa vasfı kazanan bir taşınmazın satışı söz konusu olduğunda, ilk teklif Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, bakanlığa bağlı kuruluşlar, ilgili idare veya TOKİ'ye sunulacak. Eğer bu kurumlarca uygun bulunursa, arsa payı sahipleriyle konut veya iş yeri yapım sözleşmesi imzalanabilecek.

Pay Satılmazsa Yeniden Satışa Çıkacak

Karara katılmayan maliklere ait hisselerin satışı sürecinde de yeni bir yol belirlendi. İlk satış aşamasında, satışa çıkarılan hisseler dönüşüme katılan paydaşlar tarafından satın alınmazsa, salt çoğunluğun talebiyle yeni bir satış süreci başlatılabilecek.

Bu ikinci satışta, satışın yapılacağı yer, tarih ve saat ilgili müdürlük tarafından belirlenecek. Satış bilgileri, müdürlüğün resmi ilan araçları ve ilan panoları aracılığıyla 15 gün süreyle duyurulacak. Aynı zamanda tüm maliklere e-Devlet üzerinden bildirim gönderilecek.

Bu uygulamayla, satış sürecinin şeffaf ve herkesin bilgi sahibi olacağı şekilde yürütülmesi amaçlanıyor.

Parsel Birleştirmede Kurallar Değişti!

Yeni düzenlemeyle birlikte parsel birleştirme işlemlerine ilişkin karar alma yöntemi netleştirildi. Üzerinde bulunan yapıların tamamı riskli yapı olarak tespit edilmiş parseller, birleştirilmeye uygun olmaları halinde artık daha kolay bir şekilde tevhit edilebilecek. Bu parsellerin birleştirilmesi, bölünmesi, terk edilmesi, ihdas edilmesi ve tapuya tesciline ilişkin kararlar; her bir parselde maliklerin sahip oldukları hisseler dikkate alınarak salt çoğunlukla alınacak.

Ancak riskli yapıların bulunduğu parsellerin arasındaki ya da bitişiğindeki boş ve yapılaşmamış parseller için farklı bir yol izlenecek. Bu boş parsellerin riskli yapı bulunan parsellerle birleştirilebilmesi için, ilgili parseldeki tüm maliklerin oybirliğiyle karar alması gerekecek. Bu noktada Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yer alan hükümler geçerliliğini koruyacak.

Tevhit işlemi tamamlandıktan sonra ortaya çıkan yeni parsel üzerinde yapılacak uygulamalara ise, bu yeni parselde hissesi bulunan maliklerin salt çoğunluğu karar verecek.

Öte yandan, riskli yapının bulunduğu bir parselin bölünmesi (ifraz) halinde, yalnızca riskli yapının yer aldığı parsel ya da parseller kanun kapsamında değerlendirilecek. Riskli yapı şerhi, diğer parseller üzerinden kaldırılacak.

Zemin Uygun Değilse Yapı Başka Bir Parsele Taşınabilecek

Yeni düzenleme, zeminin yapılaşmaya elverişli olmadığı durumlar için de çözüm getiriyor. Zemin kaynaklı sorunlar, afet riski ya da mevzuat gereği yapılaşma hakkının bulunmaması gibi nedenlerle riskli yapının bulunduğu parselde yeni bir bina yapılması mümkün değilse, yapılacak yeni yapı uygulama alanı dışında başka bir parselde inşa edilebilecek.

Bu durumda, riskli parselin imar hakkı başka bir parsele aktarılabilecek. Ancak bunun için tüm maliklerin yeni parselde ortak hale gelmesi ve o parseldeki diğer maliklerin de bu duruma onay vermesi şartı aranacak. Bu şartlar sağlandığında, yeni parselde yapılacak uygulamalar da kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamında yürütülecek.

Ayrıca, dönüşümden doğan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılabileceğine dair, ilgili ildeki kentsel dönüşüm müdürlüğünden yazılı bir belge alınacak. Bu belge, belediyelere ve tapu müdürlüklerine resmi olarak bildirilecek.

Başka Parsele Geçilse de Muafiyetler Devam Edecek

Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle birleştirilmesi ya da imar hakkının başka bir parsele taşınması durumunda, kentsel dönüşüm kapsamında sağlanan tapu harcı ve ücret muafiyetleri tamamen ortadan kalkmayacak.

Bu muafiyetler, riskli yapının bulunduğu parselin yüzölçümünün, yeni oluşan ya da imar hakkı aktarılan parselin toplam alanına oranı dikkate alınarak uygulanacak. Böylece hak sahipleri, farklı parsele geçilmiş olsa bile kentsel dönüşümden doğan mali avantajlardan belirli oranlarda faydalanmaya devam edecek.

Teminat Oranında Yeni Düzenleme

Yeni düzenlemeyle birlikte yapı ruhsatlarına ilişkin teminat uygulamasında da değişikliğe gidildi. Buna göre, 1 Ocak 2024 tarihinden sonra düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında alınan teminatlar, yapı müteahhidinin talep etmesi halinde yüzde 6 teminat oranı esas alınarak yeniden düzenlenebilecek.

Bu değişiklikle birlikte, daha önce daha yüksek oranlarla belirlenen teminat yükümlülüklerinin güncellenmesinin önü açılmış oldu.