Kentsel Dönüşüm Nedir ve Neden Önemlidir?

Türkiye deprem kuşağında yer alan bir ülke olduğu için yapıların dayanıklılığı büyük önem taşımaktadır. Depreme dayanıklılığın yanı sıra, hızla artan nüfus sorunu, plansız kentleşmenin doğurduğu trafik sorunları veya altyapı eksikleri kent yapılarının bozulmasına neden olur. Bu plansızlığın ve eksikliklerin giderilebilmesi için kentsel dönüşüm şarttır. Kentsel dönüşüm geçmiş hataların günümüz teknolojisi ile onarımı ve geleceğe hazırlanması çabasıdır.

Yayına Hazırlayan: Vasfiye Coşkun

Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, yıkım riski taşıyan, ömrünü tamamlamış ya da şehir estetiğine zarar veren yapıların planlı ve tedbirli bir şekilde yıkılarak yerine daha güvenli ve yaşanabilir yapıların inşa edilmesi sürecidir. Bu dönüşüm hem yapıların fiziksel değişimini hem de sosyal doku ve çevresel sürdürülebilirliği kapsar. Bu süreçte yapıların tespiti, güçlendirilmesi ya da yıkılarak yeniden inşa edilmesi gerekir.

Aktif fay hatları üzerinde bulunan bir coğrafyada yapıların sağlamlığı doğrudan can güvenliğini etkilemektedir. Özellikle deprem kuşağında yer alan ülkeler için kentsel dönüşüm hayati bir boyuttadır. Tam da bu anlamda kentsel dönüşüm bir tercih değil zorunluluktur.

Kentsel dönüşümün ile düzensiz ve plansız yapılaşmanın yarattığı sorunlar giderilirken şehirlerin düzeni, sosyal olanaklar ve altyapı olanakları da iyileştirilir. Bu durum yapıların gayrimenkul değerlerinin artmasını sağlar.

Kentsel Dönüşüm Neden Gündemde?

Şehirlerimizin büyük bölümünün plansız ve dayanıksız yapılar yer almaktadır. Yapılan bir araştırmaya göre, Türkiye’deki mevcut binaların büyük bir kısmının 2000 yılı öncesinde inşa edildiği biliniyor. Buna göre, bu eski binaların depreme karşı yeterli dayanıklılığı bulunmadığı biliniyor. Özellikle ülkemizde yaşanan büyük deprem felaketinden sonra yapıların güvenliği daha sık sorgulanır olmuş ve daha sık gündeme gelmeye başlamıştır.

Öte yandan kentsel dönüşümün gündeme gelmesinin artan nüfus yoğunluğu, göç dalgaları ve altyapı yetersizlikleri gibi nedenleri vardır. Öte yandan eski mahallelerdeki dar sokaklar, yangın gibi acil durumlarda çıkışların zor olması ve yetersiz otopark alanları da bu değişimi gündeme getirir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm fiziksel değişimden öte bir hal alarak kapsamlı şehir iyileştirme sürecidir.

Ayrıca, kamu kurumları tarafından sağlanan teşvikler, uygun kredi imkanları ve yeni yasalar da kentsel dönüşüm sürecinin sıkça gündeme gelmesini sağlar.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?

Kentsel dönüşüm süreci bina yıkımından, daha güvenli ve yaşanabilir bir hale getirilmesi gibi süreçleri kapsar. Bu sürecin adımlarına gelin birlikte bakalım:

1. Riskli Yapıların Tespiti

Dönüşümün ilk adımı tespit yapılmasıdır. Resmi kurumlar aracılığıyla riskli yapı tespit edilir ve yapının afetlere karşı dayanıklı olup olmadığı raporlar ile belirlenir. Ayrıca, bu süreç ev sahiplerinin oy çokluğu ile de başlatılabilir.

2. Yetkili Firmaya Başvuru

Ev sahipleri tarafından başlatılmak istenen dönüşüm için gerekli evraklar ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kurumlara başvurmalıdır.

3. Yapının Durumunun İncelenmesi

Başvuru yapıldıktan sonra firma deprem risk raporu hazırlamak zorundadır. Bu rapor kapsamında binadan örnek alınır ve laboratuvarda inceleme yapılır. Sonuca göre yapının riskli ya da risksiz olduğu belirlenir. Riskli ise gerekli adımlar atılır.

4. Tapuya ve Ev Sahiplerine Bildirilmesi

İncelemeler sonucunda riskli olarak tespit edilen yapının sahiplerine ve idare tapuya bildirimde bulunulur. Ev sahiplerine gönderilen bu tebligatta binanın riskli olduğu ve belirtilen sürede itiraz edilmezse altmış gün içerisinde yıkılacağı bilgisi yer alır.

5. Ev Sahipleri ile Anlaşma ve İtiraz Süreci

Mülk sahiplerinin tebligatı aldıktan sonra on beş gün içerisinde itiraz etme hakkı vardır. İtiraz edilirse yapının teknik incelemesi ikinci kez yapılır. İkinci incelemede de riskli çıkarsa yapı dönüşüme gider. Ayrıca, binada birden fazla bağımsız alan varsa dönüşüm için 3’te 2 çoğunluk aranmaktadır.

6. Kamulaştırma ve Müteahhit Seçilmesi

Ev sahipleri anlaşma sağlandı ise 634 sayılı Kanunda belirtilen usul ve esaslara göre toplanılır. Bu toplantı sonucu müteahhitte karar verilir ve karar apartman defterine yazılır.

7. Proje Oluşturulması ve Ruhsat

Müteahhit ile anlaştıktan sonra firma yeni yapılacak konutun projesi hazırlanır. Hazırlanan bu proje idareye teslim edilir. Proje uygun ise ruhsatı alınır. Bu süre genelde 1 ay ile 6 ay arasında değişmektedir.

8. Kira Yardımı

Bina tahliye edildikten sonra yıkım işlemi başlatılır. Yıkımdan sonra İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne başvurulur ve 18 ay süre ile kira yardımı ödenmektedir.

9. Yeni Yapıların İnşası

Yıkım işlemi tamamlandıktan sonra yeni proje doğrultusunda inşaat ve tasarım süreci başlar. Yeni yapılar inşa edilirken depreme ve modern yönetmeliklere uygun olmasına dikkat edilir.

10. Teslim ve Yerleşim Süreci

İnşaat tamamlandıktan sonra kullanım izni alınır ve hak sahiplerine teslim edilir.

Kentsel Dönüşüm Avantaj ve Dezavantajları

Bu süreç hem önemli avantajlar hem de bazı dezavantajlar taşır.

Avantajları:

• Eski ve riskli yapıların yerine modern ve depreme dayanıklı binalar inşa edilerek yapı güvenliği sağlanır.
• Yapılar afetlere karşı güçlendirilerek can kaybı riski azaltılır.
• Yollar, kanalizasyon sistemleri, otoparklar gibi altyapı unsurları daha konforlu hale getirilir.
• Dönüşüm sonrasında yapıların değeri artar. Bu durum mal sahiplerinin ekonomik kazanç elde etmesini sağlar.
• Kentsel dönüşüm ile yeniden inşa edilen yapılarda yenilikçi sistemler ve çevreci malzemeler kullanılır.
• Hem enerji tasarrufu hem de sürdürülebilirliğe katkı sağlayan bu projeler yaşanabilir şehirler oluşturur.

Dezavantajları:

• Özellikle düşük gelirli bireyler için yeni bir ev bulma ve yaşam maliyetlerinin artmasını sağlar.
• Sosyal bağların zayıflaması ve mahalle kültürünün yok olması riskini taşır.
• Mülkiyet sorunları ve imar planı gibi anlaşmazlıkların ortaya çıkması sürecin uzamasına neden olabilir.
• Uzayan süreç hem maliyetleri artırır hem de mağduriyet oluşturur.
• Sosyal faydadan çok ticari kazanç ön planda tutulursa eşitsizlikler artar. Bu nedenle yaşam kalitesinden ödün verilebilir.
• Özellikle büyük şehirlerde yaşayanlar için kira yardımları yetersiz kalabilir.
• Her ne kadar devlet destek veriyor olsa da hak sahipleri için fazladan maliyetler ortaya çıkabilir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm sürecinin başarıya ulaşabilmesi için dikkat edilmesi gereken bazı önemli faktörler şunlardır:

• Hak sahiplerinin kimlik, tapu veya hisse gibi kişisel bilgilerinin eksiksiz olması gerekir.
• Güvenilir ve Bakanlık onaylı kuruluşlar ve mimarlık ofisleri ile işbirliği yapılmalıdır.
• Deneyimsiz ve güvenilir olmayan firmalar ile çalışmak süreci uzatabilir.
• Yıkım ruhsatı veya inşaat izni için tüm teknik projeler eksiksiz hazırlanmalıdır.
• Müteahhit sözleşmesi ayrıntılı olmalı ve teknik özellikleri içermelidir.
• Yıkım sırasında herhangi bir olumsuzluk ile karşılaşmamak için gerekli güvenlik tedbirleri alınmalıdır.
• Çevreye olumsuz zarar vermemesi için gerekli asbest ya da toz kontrol raporları alınmalıdır.
• Projenin gidişatı yakından takip edilmeli ve malikler ile düzenli iletişim kurulmalıdır. Aksi takdirde küçük bir eksik bile süreci uzatabilir.

Başvuru Sırasında İstenen Belgeler

Kentsel dönüşüm başvurusu yaparken belgelerinizi eksiksiz bir şekilde hazırlarsanız süreci hızlandırabilirsiniz. Bu süreçte eksiksiz bir şekilde bulunması gereken belgeler şunlardır:

• Islak imzalı başvuru dilekçesi
• Tüm hak sahiplerinin nüfus cüzdanı fotokopisi
• Riskli yapı tespit raporu
• İmar durum belgesi
• Tapu fotokopisi
• Mevcut adrese ait elektrik, su ve doğalgaz ile ilgili bir fatura
• Hak sahiplerine veya vekillerine ait vadesiz hesap cüzdanı fotokopisi
• Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi

Kentsel Dönüşüm Hakkında Merak Edilenler:

Kentsel dönüşümde öncelik hangi binalara verilir?

Kentsel dönüşümde öncelik, afet riski taşıyan alanlar, gecekondu bölgeleri ve altyapı hizmetlerinden yoksun semtler önceliklidir.

Kentsel dönüşüm şartı nedir?

Kentsel dönüşümden yararlanabilmek için en temel şart yapının riskli olarak tespit edilmesi veya riskli bir alanda yer almasıdır.

Yeni yapılacak binalar ne kadar sürede tamamlanır?

Kentsel dönüşümle yeniden inşa edilen binaların tamamlanma süresi proje kapsamına, teknik zorluklara ve ortaya çıkan anlaşmazlıklara göre değişiklik gösterebilir. Ancak ortalama 18 ayda tamamlanmaktadır.

Kentsel dönüşüm sadece riskli binaları mı kapsar?

Hayır, yalnızca riskli binaları kapsamaz. Riskli yapı tespiti dönüşümün ana kriterlerinden biri olsa da dönüşüm süreci aynı zamanda riskli alanlar, çöküntü bölgeleri, kaçak yapılaşma alanları ve planlı alanlarda modernizasyon ihtiyacı olan bölgeleri de kapsar.

Kentsel dönüşüm için kaç kişinin onayı gerekir?

Mevcut yasaya göre dönüşümün başlatılabilmesi için bir binada en az 3’te 2 yani %66 çoğunluğun sağlanması gereklidir. Bu çoğunluk sağlanamadığı sürece dönüşüm süreci başlatılamaz.

Kentsel dönüşüm için ne gerekli?

Kentsel dönüşüm için gerekli olan unsurlar arasında başvuru dilekçesi, riskli yapı tespit raporu, tapular, kimlik belgeleri, imar durumu, adrese ait faturalar ve zorunlu deprem sigortası poliçesi gibi belgeler yer alır.